试论我国物业管理制度的立法构建及完善

冷　帅


引　　　　　言

房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。随着社会的发展，房地产业已经成为国民经济的一个支柱产业。在联合国1986年修订的《全部经济活动产业分类》的国际标准中列入十大经济活动的第八类，在我国现行的行业分类中列为第七类。这说明，无论在国际上还是在国内，房地产已作为一个重要的独立的产业部门而存在。尤其在我国现阶段，房地产业作为一个朝阳产业已经成为国民经济发展的支柱之一，房地产市场也随着我国房地产管理体制的改革的深入而逐渐完善和成熟。当然，房地产市场和谐与健康秩序的维持离不开健全的房地产法制建设。特别是在我们这样一个幅员辽阔、地区差异大的国度，健全和完善的房地产法更是不可或缺。

物业管理在国外有100多年的历史，在我国，从深圳开始到目前，只有20年左右的时间。在七八年前，对普通老百姓来讲，住宅小区作为城市的缩影，成为集居住、服务、经济功能为一体的小社会，而目前物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。实践证明，物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场，促进城市社区建设。

1 物业管理制度的立法构建模式和我国立法现状
1.1 物业管理立法的必要性
1.1.1 促进物业管理的健康发展
市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量，更攸关现代化建设。物业管理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督参与的行政关系。在复杂的各种关系中，通过立法能够明确各方主体—政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生。
1.1.2 法律适应时代要求，与时俱进
现代城市的发展有两个特征：第一，为缓解土地住房紧张，多层建筑的出现；第二，城市功能区域化，住宅小区等种类物业区域的出现，引起法律关系的变化。
（1） 关于相邻关系
相邻关系是传统民法上的概念，指两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产的所有权或者使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。
相邻关系通常因土地、山岭、森林、草原自然资源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而发生。相邻关系中的权利和义务主要表现为享有要求对方提供便利的权利，承担为对方提供便利的义务。不动产相邻各方 ，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结 互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”
（2）关于建筑物区分所有权
多层建筑与物业区域的出现，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是伴随现代城市的发展而产生一项重要不动产权利，指数人区分一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权；并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。传统的不动产所有权构成单一，仅仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分；建筑物区分所有权则由专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所生的成员权三者复合而成。建筑物区分所有权是物权制度上的一次伟大革命。在传统物权法中有一物一权的原则。一物一权原则，即一个物上只能有一个权利，也就是物权特定。物权特定或者一物一权，现在的法律上没有规定理由何在：首先是一物一权反映的是早期的市场经济不发达的状态，即小生产经济状态。在那样的经济下，物权就是所有权。一个财产归张三所有，张三有所有权，其它人没有，一物一权原则是用来对抗历史上封建社会在一个土地上有两个所有权的封建分封制。庄园主的财产来源于国王，庄园主又把这个土地交给佃农耕种，在这个土地上，有国王的权利、庄园主的权利、佃农的权利，在过去叫一物之上多个权利，如双重权利等等。这样的权利不适应市场交易的要求，在房屋土地上有两个以上所有权，这个房屋土地怎么能够正常交易，市场交易的要求打破一物之上有双重、多重权利的状态，这就用一物一权原则来对抗，一物一权原则要求在一个物上只能有一个权利，这是市场交易的要求。但是随着市场经济的发展，对资金的需求，最后发生了抵押权制度，在一个财产之上所有权以外还有一个抵押权，一物一权原则也就不符合状态了，但是法学家们不愿意放弃一物一权原则，他们把一物一权原则范围缩小，称一物一权原来讲的是一个物上只能有一个所有权，所有权之外有一个抵押权，两个抵押权都不影响，因此这个原则一直在教科书上存在。但到了二战后，即六七十年代，各个国家的城市，特别是大城市，城市化的结果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，这就产生了大量的高层建筑。其结果是在一幢建筑上有很多个所有权，那么我们所说的一个建筑物上只能有一个所有权已经行不能，试看一个商品房，20层的大楼上面有100多个买房人，同时存在100多个所有权，在这种情况下怎么存在一物一权原则，这就是没有规定一物一权原则的理由。
物业小区中的业主所有权实质就是区分所有权，而物业管理权是其中的一项权能。当前各国立法均肯定了区分所有权，甚至制定专门的区分所有权法。但如何有效维护保障业主享有的区分所有权，充分利用实现其物业管理权，协调众多业主的权利冲突，理顺业主与物业管理企业的关系，则是物业管理立法的任务。因为多层建筑以及物业小区中，人口密度集中，人际关系复杂，事关百姓安居乐业。旧有的法律框架，例如民法中的相邻关系制度等，难以适应城市物业的迅猛发展。所以，需要针对业主之间的共同关系、业主与物业管理企业之间的契约关系进行专门立法。
　　
1.2 物业管理的实践模式
物业管理在实践中主要有以下两种操作模式：
1、委托式物业管理　即由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。
1、 自营式物业管理　所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区（台湾称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己管理。
业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。
　　
1.3 物业管理的立法模式
　　由于建筑物区分所有权是物业管理产生的前提，物业管理的立法实质上体现在区分所有权的立法当中。境外有关国家和地区物业管理法的体例主要有：
1、民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中若干条款，，以规范物业管理中的法律关系。如《意大利新民法典》的第1117至1139条有下列规定：建筑物共同部分之范围，共有人对共同所有物之权利，共同部分之不可侵害性；共用部分之变更，共同所有建筑物的部分设置费用之分担，楼梯之维护与重建；天花板、地下室、地板的维护与整修；日光浴室之排他使用；建筑顶楼之建筑；建筑物全毁或者部分损毁；管理人的选任与解任，管理人之职务，管理人的代表权；关于分层住宅所有人（区分所有权人）不赞同时之提起诉讼；管理人之外围，分层住宅所有人引起之费用；分层住宅所有人会议的权限，分层住宅所有人会议之组织的决议的效力，分层住宅所有人会议人异议；分层住宅所有人间之规约，共同所有法之准用。
2、单行法模式。此种模式以德国、日本、法国等国为代表，指专门制定建筑物区分所有权权，其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年4月4日日本颁布《有关建筑物区分所有权法》的第一章第四节为“管理人”，内容包括：管理人的权限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用及区分所有权人的责任等；第五节为“规约及集会”，内容包括：规约事项、规约的设定、变更与废止、依公证书设定规约、规约的保管及阅览、关于集会的如今、决议事项的限制、表决权等等；第六节为“管理团体法人”。内容包括：管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事的代表权、管理团体法人事务的执行等等。
　在英美法系，物业管理一般亦进行专门立法。例如，美国各州均有了自己的建筑物区分所有权法，从而对物业管理进行规范。而且美国统一州法全国委员会制定了《统一建筑物区分所有权法》（UNIFORM　CONDOMINIUM　ACT），供各州立法时进行参考。另外，我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”以及香港的《建筑物管理条例》也是对区分所有建筑物物业管理的单行立法。
　对以上两种立法模式比较而言，民法模式的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度，将物业管理纳入民商法的整体调整范围，使民法典更加丰满和完善；其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度，使法律的操作性削弱，而且物业管理涉及众多的行政管理规定，无法在民法中一一体现。因此，笔者认为，进行专门物业管理立法的模式较为可取。

1.4 我国物业管理的立法进程 ：
　　1994年，建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。
　　1994年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等部颁规章。
　　1994年以来，广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例。
　　2001年，国务院把制定《物业管理条例》(以下简称《条例》)列入当年的立法计划。
2002年10月，国务院法制办公室授权《人民日报》、《法制日报》全文刊登《物业管理条例（草案）》，公开向社会征求意见。
　　2003年6月8日，国务院正式公布《物业管理条例》。
1.5我国的立法现状(法律渊源)
1.5.1 宪法
宪法中关于住宅、城市管理、公民权利等方面的规定和原则，例如原宪法第39条 “中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”等条文，既是公民的基本权利，也是物业管理立法的根本依据和指导思想，是物业管理法律规范的最重要组成部分。
1.5.2 法律
我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，例如，私法方面，《民法通则》的相邻关系制度，即将出台的《物权法》的区分所有权制度，《合同法》的委托合同制度均是物业管理立法的基础；公法方面，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范。
1.5.3 行政法规
四川省人民政府


批转省商业局、供销社、粮食局关于集体商业若干政策问题的暂行规定
四川省人民政府



集体商业在工农业产品交换和分配中担负着重要任务，是社会主义商业的一个组成部分。必须认真加强领导，调整政策，统筹安排，充分发挥他们在促进工农业生产，繁荣城乡市场，满足人民生活需要等方面的积极作用，为实现四化建设服务。
一、关于集体商业的性质合作商店、合作小组、新集体商店都是集体所有制经济。它同全民所有制商业一样，都是社会主义的公有制。集体商业的职工是工人阶级的一个组成部分，在政治上、经济上应与全民所有制商业职工享有同等待遇。集体商业点多面广，经营灵活，适应性强，具
有许多方便群众的特点，适应我国现阶段工农业生产发展的要求，在今后相当长的历史时期内，不但不可能为全民所有制商业所代替，而且要同全民所有制商业一道，共同前进。
二、关于企业管理
集体商业实行“独立核算，自负盈亏”的经营原则
核算单位规模的大小，应根据各地区、各行业的实际情况，本着有利于经营管理，有利于调动职工积极性的原则，凡是能够独立核算、自负盈亏的集体商店，都应实行独立核算；个别不能实行独立核算的，也应实行简易核算。目前核算单位偏大，不便于管理的，应适当划小核算单位。


要加强计划管理。集体商业的商品流转计划，应经过商店职工民主讨论制定，报各县（市）主管局批准下达。财务计划由集体商店编制，报归口管理部门和税务部门备查。
集体商业实行民主管理。商店要定期召开职工大会，讨论决定企业的重大问题。集体商店的管理委员会，由职工大会民主选举，报归口主管部门批准；班组长由职工选举产生。管理人员，一般不宜脱产。
集体商业要发扬勤俭办店、勤进快销的经营传统、提高服务质量，改善服务态度，加强经营管理，建立岗位责任制，实行定额管理。
三、关于企业的怕有权和自主权
集体商店的一切财产，归企业全体职工所有，应当受到国家宪法和法律的保护。任何单位、任何个人都必须着重他们的所有权，不允许挪用、平调他们的资金和物资。对于已经平调和挪用了的，要清理偿还。一时偿还有困难的，应分期偿还。今后如有挪用集体商业资金的，应按银行贷
款利息偿付罚金。集体商业也不能挤占全民所有制商业的资财。新集体商业占用全民所有制商业的房屋、资金、设备，应登记上帐，并从历年提留的公积金中分期归还。
要保障企业的自主权。企业的进货、销售、资金运用，对残次商品的处理、人员内部调整、工资福利、职工奖惩和固定财产的变动等，凡是在政策规定范围以内的，企业有权处理。任何单位都不得随意抽调集体商业的劳动力。凡借用集体商业人员，应由借用单位负担工资、福利、退休
和公共积累等费用。
四、关于业务经营
集体商业的一般应实行经销、自营。现在实行代销、代营商店，可改为经销、自营。对少数继续实行代销、代营的，全民所有制商业应给予合理的手续费。
安排好货源，是扩大经营、发展集体商业的重要物资条件。凡国营公司经营的品种，只要市场需要，集体商业又有条件经营的，都应当安排经营。对缺俏商品，要按比例合理分配。一般商品，不卡货源，任其选购。集体饮食服务行业的肉、油、糖、行业用布、用棉以及其它原辅材料，
应比照同地区、同类型国营商店的标准配供，任何单位都不得挤占。
要支持和鼓励集体商业广开进货渠道。集体商业可以直接向当地批发部门进货，也可以跨区进货。批发部门不经营或订购、先购以后的商品，集体商业可以与工厂、社队挂钩，直接进货。要支持集体商业开展政策范围以内的议购、议销业务。对一些被中断的渠道，有关部门要积极帮助
疏通。
国营批发部门要积极为集体商业服务，降低批发起点，方便选购，不硬性搭配商品，不转嫁损失负担。国营商业对集体商业降价退补问题，应比照对供销社的办法执行。其降价退补的范围，只限于向主供的三级批发站和供销社购进的商品。
农村集体商业可以向当地供销社进货，也可以直接向三级批发部门进货。向三级批发部门进货部分，除享受批发价外，还可给予适当的运费补贴，并同时取消代批发手续费。对于继续由供销社代批发的，国营商业应给予合理的代批发手续费。手续费可按双方协商的比例结算，也可按实
际结算。
集体商业要根据市场需要，积极地恢复和发展具有独特风味的小杂铺、小茶馆、小吃店。对于理发、洗涤、修理、织补、小吃等服务业，以及小家禽、小水产、小水果等鲜活商品的城乡贩运，经过当地工商行政部门批准，允许个体劳动者从事经营。
五、关于网点建设
各地要把集体商业的网点建设摆上位置，统筹规划，妥善解决。集体商业原有房屋被平调和占用的，要抓清理，限期收回，准占用谁归还。一时归还不了的的，应收取租赁费。现有的营业用房要加强维修管理，不准随便拆掉，如因修建房屋、扩宽街道等原因必须拆掉时，要坚持“拆一
还一”、“谁拆谁还”。新建市房中配备的网点用房，应根据需要安排一部分给集体商业。各地还可根据市场情况，调整一部分国营网点给集体商业。要积极下伸网点。集体商业历年积存的联合公积金，应大部分用于网点建设，包括购买和新建房屋。维修和新建网点所需的“三材”，应由
主管部门列入当地自筹资金基建计划。计委、建委、公安、交通、卫生、市管等部门，要积极支持集体商业增设售货亭、售货棚、售货摊、流动服务车，更好地满足群众需要。
六、关于税收和贷款
集体商业应按照税法规定，向国家缴纳工商税和所得税。为了有利于集体商业积累资金，扩大再经营，从一九八0年起三年内，以一九七九年为基数，企业的收入所得额每年增长的部分，所得税减半计征。对一九七八年以来新办的独立核算、自负盈亏的集体商业单位，从开办之日起，
三年内免征所得税，一年内免征工商税；对其中少数整店、整门市从国营商业划出来的，只免所得税一年。对一些经营困难的集体商店，各地税务部门在政策规定和管理权限内，可以采取必要的照顾措施。
凡经工商行政部门发给营业证照的集体商业，均可单独向银行开户。集体商业因扩大经营，资金不足，可以直接向银行申请贷款。银行要按照择优扶持的原则，发放必要的贷款。贷款的期限，可根据实际情况核定，到期归还。对经营管理不善，乱挪乱用资金，或者发生亏损，而又不积
极采取措施改进的单位，银行不予贷款。
新集体商业的铺底资金，应由主办单位安排解决，银行不予贷款。商店开业后，在经营中发生资金困难，银行可以贷款。
集体商业发生的经济往来，应比照全民所有制商业的办法，分别采用支票、汇兑、信用证、限额结算和托收承付结算。集体商业直接到集市采购商品的，可向银行支取现金。
七、关于公积金和公益金
集体商业的经营利润，在向国家缴纳所得税以后，应按照上级主管部门的规定，提留公积金和公益金。
公积金的分配，从一九七九年起，应多数留给企业使用，少数上交县（市）主管部门作联合公积金，并不再交地（市）和省。留店公积金，主要用于扩大自有流动资金，维修和修建营业用房，添置必要的设备和弥补正当亏损。联合公积金，主要用于扩大营业网点，改善经营设施，职工
技术培训和奖励先进等，也可以借给资金短缺、困难较大的集体商店作流动资金使用。留店公益金，主要用于职工医药费、生活困难补助和其他必要的福利开支。联合公益金，主要用于集体福利事业。联合公积金、公益金应专户存银行。银行、税务部门应加强监督管理。
八、关于人员管理
集体商业增加人员，要根据市场需要和企业经营能力确定，并报经县、市主管部门批准。集体商业接收人员，应坚持择优录取。不符合招工条件的，企业有权拒绝。国营商业派到集体商业工作的干部和业务技术骨干，应当享受全民所有制职工的待遇，并根据工作需要，可以调进调出。

要加强集体商业职工的教育和业务技术培训，并比照国营商业的办法，实行技术职称。
九、关于工资福利
集体商业实行“ 按劳分配，多劳多得”的分配原则。对经营好、收入好、贡献大的集体商店，工资福利可以高于同行业的集体商店，也可以高于同行业的国营商业。在分配上，既要承认差别，反对平均主义，又要处理好职工个人收入、集体福利和企业积累之间的关系。要坚持“三兼? 恕钡脑颍荒芊止獬跃　9ぷ市问胶徒崩旆ǎτ杉迳桃抵肮っ裰魈致劬龆ǎㄏ刂鞴懿棵排己笾葱小Ｎ蘼凼遣扇〖剖惫ぷ始咏崩⒓萍ぷ省⑺婪只钪祷蚱渌ぷ市问剑家愫枚ǘ睢＝崩陌旆ǎ榛疃嘌敌卸喑嘟保灰蔡坠旆ā? 集体商业的职工同国营商业职工一样，可以享受劳保福利待遇。
十、关于领导管理
各级领导部门要象抓全民所有制商业那样，加强对集体商业的领导，真正摆上议事日程，认真落实对集体商业的方针政策，解决其发展中的实际问题。
集体商业继续实行由国营商业、供销社归口管理。各级归口管理单位要有负责同志分管集体商业的工作，并设置必要的管理机构，配备一定数量的专职人员，从现有编制中调剂解决。集体商业的有关财会、计划、业务、物价、人事、劳动工资、干部培训、职工教育等，应由归口单位的
相关职能部门分别负责管理。
要加强集体商业的党、团组织建设、工会建设。凡是有条件的集体商店，都应单独建立党、团支部。
对过去下放给城镇街道办事处或居委会的合作商店，应当做好工作，尽可能予以归口管理。
一九七五年以来办的新集体商业，应从全民所有制商业内部划出来，单独设店，单独核算，逐步交由归口管理部门按集体商业管理办法管理。
一九七九年城镇街道安排待业人员举办的集体商业，仍由街道管理，但商业部门应在货源安排、技术培训等方面给予支持。



1980年2月20日