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武汉市未成年人保护实施办法

时间:2024-07-13 00:15:43 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9027
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武汉市未成年人保护实施办法

湖北省武汉市人大常委会


武汉市未成年人保护实施办法

(1991年12月21日武汉市第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 1992年3月14日湖北省第七届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准 根据1997年10月17日武汉市第九届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过 1997年12月3日湖北省第 八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准的《武汉市人民代表大会常务委员会关于修改〈武汉市未成年人保护实施办法〉等八件地方性法规部分条款的决定》的修正 根据2010年9月15日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 2010年9月29日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准的《武汉市人民代表大会常务委员会关于修改和废止部分地方性法规的决定》第二次修正)


第一章 总 则 
  

  第一条 为实施《中华人民共和国未成年人保护法》,结合本市实际, 制定本办法。

  第二条 本办法适用于居住和进入本市行政区域内的未满十八周岁公民 的保护。

  第三条 地方国家机关、学校、家庭和社会各方面及成年公民应依法履 行保护、教育未成年人的责任,保障和维护未成年人的合法权益,为未成年人健康成长创造良好的环境。

  对违法犯罪的未成年人,实行教育、感化、挽救的方针,坚持教育为主、惩罚为辅的原 则。

  第四条 人民政府负责组织实施《中华人民共和国未成年人保护法》和 本办法。

  市、区、县人民政府设立未成年人保护委员会,负责督促协调有关部门做好未成年人保 护工作。

  司法机关及人民政府有关部门应在各自职责范围内做好未成年人保护工作。 共产主义青年团、妇女联合会、工会、青年联合会、学生联合会、少年先锋队及其他有关社会团体,协助人民政府做好未成年人保护工作。


第二章 人身、财产权益保护 

  第五条 父母、继(养)父母或其他监护人必须依法履行对未成年人的 抚养义务,为未成年人的健康成长提供必要的物质条件。

  任何人不得以任何方式虐待、遗弃未成年人,不得歧视女性未成年人或有残疾的未成年人。禁止溺婴或以其他方式残害未成年人。

  第六条 学校、幼儿园、托儿所等单位,应对教学、保教用房及其他建 筑设施经常进行安全检查,并按规定申请房产管理部门进行安全鉴定;不符合安全要求的,产权单位应及时维修、改建或重建;有倒塌危险的,使用单位必须立即停止使用。

  第七条 单位和个人组织或带领未成年人到江河湖泊游泳或参加其他集 体活动,必须采取安全措施,确保未成年人的人身安全,并防止血吸虫等疾病的感染。

  第八条 家庭和学校应对未成年学生进行交通法规和其他安全教育,防 止发生伤亡灾害事故。

  车辆行驶遇到未成年学生或幼儿列队横过马路时,应停驶让行。
 
  第九条 学校、幼儿园、托儿所应定期组织未成年人进行体格检查。各 级卫生防疫和医疗部门,应保证未成年人享受计划免疫和初级保健,积极预防或治疗未成年人的各种疾病。

  第十条 学校和教师应按国家教育行政主管部门规定的课时和作业量组 织教学,保证未成年学生必要的娱乐休息和课余活动时间,不得增加其学习负担。

  第十一条 鼓励企业事业单位研究和生产有益于未成年人身心健康的食 品、用品、玩具或其他物品。

  禁止单位和个人向未成年人提供有害的食品、用品、玩具、废弃物或其他物品。

  第十二条 严禁对未成年人实施下列行为:

  (一)拐骗、拐卖、绑架;

  (二)体罚、变相体罚或殴打;

  (三)非法搜查身体或限制、剥夺人身自由;

  (四)胁迫或诱骗表演恐怖、残忍及其他摧残身心健康的节目;
  
  (五)侮辱人格或侵犯名誉权、荣誉权、肖像权;

  (六)诱骗或迫使与他人结婚;

  (七)其他侵害身心健康和人身权利的行为。

  第十三条 未成年人因继承、受赠或以其他合法方式获得的财产,受法 律保护。

  婚姻登记机关办理离婚登记,人民法院审理离婚案件和财产纠纷案件,应依法维护未成 年人受抚养、受教育和获得财产等合法权益。

  第十四条 有关单位和个人应为有特殊天赋或突出成就的未成年人的发 展创造条件,关心其身心健康,保护其发明创造的智力成果或其他成果不受侵犯。


第三章 教育、文化权益保护 

  第十五条 人民政府必须依法保障未成年人接受教育的权利,并为弱智 和患有残疾的未成年人举办特殊教育学校或特殊教育班,保证基接受教育;城镇新区开发和旧区改造必须统筹规划,配套建设教育、托幼设施。

  父母或其他监护人必须使受其监护的适龄未成年人依法按时入学,接受义务教育;适龄 未成年人患病或有其他特殊情况需要延缓入学或免予入学的,应由其父母或其他监护人提出申请并提交有关证明,报经所在地街道办事处或乡(镇)人民政府批准。

  学校应严格学籍管理,按照规定接收适龄未成年人入学,不得随意责令停学、退学或开 除,并与家庭共同做好辍学未成年学生的返校工作。

  第十六条 学校、幼儿园、托儿所应全面贯彻国家的教育方针,严格执 行国家颁布的德育大纲、教学大纲或保育纲要。家庭应配合学校、幼儿园、托儿所做好对未成年人的教育工作。

  教育行政主管部门对学校贯彻执行国家教育方针的情况应经常定期进行检查,将学校的 及格率、升学率、差生转化率、流失生率、违法犯罪率列为同等重要内容,对学校进行全面考核。

  第十七条 教师、保教人员、未成年人的父母或其他监护人都应以身作 则,以文明健康的思想、良好的言行和正确的方法影响、教育未成年人;发现未成年人有下列行为时,应进行教育、劝阻和帮助纠正:

  (一)旷课、逃学;

  (二)早恋;

  (三)损坏文物古迹、公共设施、花木绿地及其他公共财物;

  (四)阅读、观看有害身心健康的视听读物;

  (五)吸毒或吸烟、酗酒;

  (六)参与封建迷信活动;

  (七)赌博、偷盗、斗殴或辱骂他人;

  (八)其他违法违纪行为和不良习气。

  第十八条 学校、幼儿园、托儿所应严格按人民政府的规定收取费用, 不得自立收费项目和标准;不得以罚款等方式惩罚未成年学生或幼儿。

  第十九条 规划、工商、环保、公安、教育等部门应按各自职责,互相 配合,制止发生在学校和幼儿园、托儿所内及其周边的下列行为,并严格按有关规定处理:

  (一)搭盖违章建筑;

  (二)违章摆摊设点;

  (三)侵占、哄抢、破坏学校、幼儿园、托儿所的房屋、财产、设备及其他设施,或将 学校、幼儿园、托儿所及其设施移作他用;

  (四)排放有毒有害的废水、废气、废渣或噪音污染;

  (五)哄闹、寻衅滋事,干扰、破坏教学、保育及治安秩序;

  (六)其他妨碍、扰乱学校、幼儿园、托儿所正常秩序的行为。

  第二十条 人民政府应积极创造条件,建设和改善未成年人文化娱乐场 所和设施。单位和个人不得违反城市规划,将未成年人文化娱乐场所移作他用。

  文化、新闻出版、广播电视等管理部门和其他艺术团体应有计划地组织创作有益于未成 年人身心健康的作品。

  机关、部队、团体、企业事业单位应配合教育行政主管部门及学校,积极为未成年学生 参加社会实践提供方便。

  第二十一条 公园、动物园、植物园、青少年宫、影剧院、图书馆、博 物馆、科技馆、纪念馆、美术馆、展览馆、体育馆(场)和其他宜于未成年人参加活动的公共场所及其设施,应积极为未成年人提供服务,其中属于经营性的应对未成年人的集体活动 给予优惠。

  第二十二条 新闻出版、文化、广播电视等管理部门应建立健全图书、 报刊和音像制品的审查制度,对不宜未成年人视听的作品,应有明显标志,并会同公安等部门依法查禁有反动、淫秽、恐怖或封建迷信等内容的图书、报刊和音像制品。

  第二十三条 禁止下列场所在营业时间允许未成年人进入:

  (一)营业性歌舞厅;

  (二)酒吧、音乐茶座;

  (三)通宵电影院或上映不宜未成年人观看的影视片的场所;

  (四)其他不宜未成年人进入的场所。

  上述场所应设置“禁止未成年人入内”的明显标志,工作人员对难以判定是否成年的人 有权要求其出示身份证;文化市场管理部门应进行检查监督。


第四章 劳动、福利保护 

  第二十四条 单位和个人不得招用未满十六周岁的未成年人就业或帮工 ,国家另有规定的除外。

  第二十五条 单位和个人招用已满十六周岁未满十八周岁的未成年人就 业,学校组织未成年学生进行劳动技能教育,应严格按国家关于工种、劳动时间、劳动强度和保护措施等方面的规定执行,不得安排其从事有毒有害和有危险性的作业以及过重的劳动 。

  第二十六条 人民政府应建立健全社会福利机构,解决弱智、残疾未成 年人的学习、生活、医疗、康复问题;鼓励企业事业单位、社会团体和个人兴办弱智、残疾未成年人福利事业。

  民政、劳动行政部门应积极为有劳动能力的已满十六周岁的弱智、残疾未成年人创造就 业条件。

  第二十七条 对流浪乞讨的未成年人,由民政、公安部门收容,并由民 政部门送交其父母或其他监护人监护。对成年人携带未成年人流浪乞讨的,由民政、公安部门收容,民政部门负责遣返。对暂时无法查明身份的未成年人,由民政部门设立的儿童福利 机构收容抚养。

  第二十八条 市少年儿童福利基金专项用于未成年人福利事业;财政、 审计部门对其使用情况进行监督检查。


第五章 违法犯罪的预防和矫治 

  第二十九条 人民政府、家庭、学校、社会各方面及成年公民都有做好 未成年人违法犯罪预防和矫治工作的义务。

  第三十条 父母或其他监护人发现其受监护的未成年人擅自夜出不归的 ,应及时寻找并耐心劝阻和教育。

  治安管理人员和成年公民发现未成年人深夜在户外游荡,应询明情况,规劝、帮助其返 回住所或采取其他保护措施。

  第三十一条 单位和个人不得为未成年人卖淫、嫖娼、吸毒、盗窃等违 法犯罪行为提供场所和便利。

  第三十二条 父母或其他监护人、学校、社会各方面对受违法犯罪分子 引诱、胁迫而无力摆脱的未成年人应予以保护,并积极同违法犯罪分子作斗争;发现未成年人的人身安全正在或可能受到侵害时,应及时报告公安机关,同时采取保护措施。

  第三十三条 对违法犯罪未成年人采取下列方法矫治:

  (一)有轻微违法行为的未成年人,由其学校和父母或其他监护人予以管教,居(村) 民委员会、公安派出所应予以配合;

  (二)十二周岁至十七周岁,有违法或轻微犯罪行为,不宜在原校学习,又不够收容教 养或刑事处罚的,按国家有关规定送工读学校学习,父母或其他监护人应予支持并承担生活学习费用,确有困难的,可申请助学金;

  (三)已满十四周岁的未成年人犯罪,因不满十六周岁不予刑事处罚的,由司法机关责 令其父母或其他监护人进行管教;必要时,也可以由人民政府收容教养。

  第三十四条 公安、司法机关办理未成年人违法犯罪案件,应采取适合 未成年人身心特点的方式方法,并根据需要设立专门的预审、起诉、审判等机构或指定专人办理。

  违法犯罪未成年人在羁押、收容教养、服刑期间,应与成年人分押、分管。

  第三十五条 对正在服刑或接受收容教养的未成年人,管教单位应加强 管理教育,组织他们从事力所能及的劳动,参加文化学习和技术培训。

  父母或其他监护人、有关学校和单位、社会各有关方面,应积极配合管教单位,共同做 好对违法犯罪未成年人的教育挽救工作。

  第三十六条 学校、企业事业单位和劳动、工商行政管理部门应对工读 学校结业、解除收容教养、免予起诉、免予刑事处罚、宣告缓刑或刑满释放未成年人的就学、就业权利予以保护,不得歧视。

  第三十七条 对未成年人犯罪案件,判决前,新闻报道、影视节目和公 开出版物中,不得披露该未成年人的姓名、住所、照片和其他可推继出该未成年人的资料;判决后一般也不宜披露。


第六章 领导与监督 

  第三十八条 人民政府应加强对未成年人保护工作的领导,定期研究、 检查、处理未成年人保护工作中的重大问题。

  第三十九条 未成年人保护委员会履行下列职责:

  (一)宣传有关未成年人保护的法律、法规;

  (二)督促有关部门贯彻执行有关未成年人保护的法律、法规和本办法;

  (三)调查研究未成年人保护工作情况,协调处理未成年人保护工作;

  (四)指导各单位和基层组织开展未成年人保护工作;

  (五)提供有关未成年人保护的法律咨询和服务;

  (六)接受对侵犯未成年人合法权益行为的投诉、举报,并督促有关部门查处;

  (七)表彰和奖励未成年人保护工作成绩显著的单位和个人。

  未成年人保护委员会的办事机构负责日常工作。

  第四十条 街道办事处、乡(镇)人民政府和居(村)民委员会履行下 列职责:

  (一)配合学校开展有益于未成年人身心健康的活动;

  (二)督促家庭和协助学校制止未成年学生辍学;

  (三)帮助缺乏教育能力的家庭教育未成年人子女;

  (四)协同公安派出所、学校和家庭对有违法和轻微犯罪行为的未成年人予以帮教。

  第四十一条 新闻单位对侵犯未成年人合法权益的行为应依法实行舆论 监督,单位和个人不得压制和阻挠。

  第四十二条 单位和个人对侵犯未成年人合法权益、危害未成年人健康 成长的行为,有劝阻、制止或举报的权利和义务。

  未成年人合法权益受到侵犯时,本人有权直接或通过监护人向侵权人所在单位及其上级 主管部门、侵权发生地的公安、司法机关和未成年人保护委员会投诉或请求保护。

  禁止单位和个人对举报人、投诉人打击报复。

  第四十三条 有关单位接到侵犯未成年人合法权益的举报、投诉,应予 受理,不得推诿。受理单位发现受理案件不属于自己管辖时,应及时移交有管辖权的单位;两个以上单位都有管辖权的,由最先收到举报、投诉的单位受理;行政管辖不明或有争议的 ,由未成年人保护委员会指定单位受理;司法管辖不明或有争议的,按诉讼法律的规定处理。

  受理单位应在接到举报、投诉之日起三十日以内作出处理,并将处理情况告知举报人、 投诉人、被害人及其父母或其他监护人。


第七章 奖励和处罚 

  第四十四条 人民政府、未成年人保护委员会和其他有关部门对在下列 工作中取得显著成绩的单位和个人给予表彰和奖励:

  (一)保护未成年人合法权益,使之免受不法侵害的;

  (二)组织未成年人开展有益于其身心健康活动的;

  (三)创作有利于未成年人健康成长的优秀精神产品的;

  (四)为未成年人兴建、提供活动场所和设施或给予资助的;

  (五)对违法犯罪未成年人进行教育挽救的;

  (六)培训、安置弱智、残疾未成年人的;

  (七)帮助工读学校结业、解除收容教养、刑满释放的未成年人就学、就业的;

  (八)其他保护未成年人成绩显著的。

  第四十五条 父母或其他监护人拒绝履行抚养义务或对未成年子女监护 不力的,由所在单位、街道办事处、乡(镇)人民政府、居(村)民委员会对监护人批评教育,责令改正;拒绝履行抚养义务或虐待未成年子女,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十六条 对危险的教学、保教用房及其他建筑设施不及时维修、改 造或组织、带领未成年人参加活动不采取安全措施,造成严重后果的,由所在单位或其上级主管部门给予直接责任人以行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十七条 向未成年人提供有毒有害食品、用品、玩具及其他有毒有 害废弃物品的,分别由卫生、工商行政管理等部门没收、销毁,并按有关规定处罚;造成损害的,责令赔偿损失,并由所有单位或上级主管部门给予直接责任人以行政处分;构成犯罪 的,依法追究刑事责任。

  第四十八条 学校、幼儿园、托儿所自立收费项目和标准,滥收费用或 以罚款等方式惩罚未成年学生或幼儿的,由教育行政主管部门责令其将所收款项如数退还;情节严重的,由所在单位或其上级主管部门给予直接责任人以行政处分。

  第四十九条 单位和个人违反国家规定招用未满十六周岁的未成年人就 业或帮工,安排未成年人从事有毒有害和有危险性的作业以及过重劳动的,由劳动行政部门责令改正,并按有关规定处以罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照。

  第五十条 不宜未成年人活动的文化经营场所,允许未成年人进入的, 由文化市场管理部门责令改正,并处以一百元以上五百元以下的罚款。

  第五十一条 侵害未成年人的合法权益,对其造成财产损失、人身伤害 或其他损失、损害的,应依法赔偿或承担其他民事责任;触犯《中华人民共和国治安管理处罚法》的,给予治安处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  引诱、纵容、胁迫、容留、教唆未成年人卖淫、嫖娼、吸毒或进行盗窃等其他违法犯罪 活动的,依照有关法律、法规的规定从重处罚。

  第五十二条 违反本办法其他规定,其行为触犯现行法律、法规的,依 照有关法律、法规的规定处罚。

  第五十三条 按本办法规定负有保护未成年人职责的部门及其工作人员 ,不履行保护职责的,由所在单位或其上级主管部门给予直接责任人批评教育或行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 
第八章 附 则 

  第五十四条 本办法由武汉市人民政府负责解释。

  第五十五条 本办法自公布之日起施行。





论商品房买卖合同无效的损害赔偿
——对一起商品房买卖合同纠纷案的分析

王 俊


商品房买卖合同被确认无效,对无过错受损方的损害赔偿范围应如何确定?较之一般合同有何特殊性?作者通过近日在司法实践中遇到的一起案例,试对这一问题进行论述,希望能与大家共同交流、探讨。
[案情介绍]
1998年,某市体育局在其所处沿街一侧开发建设了商住两用房十套向社会公开出售。为能获批,体育局当时以学生公寓的名义进行了报批立项。如此取得开发许可证后,体育局又以商住两用房的名义以每套24万元的价格卖给了当地十户老百姓,双方口头达成了商品房买卖合同。购房人一次性向体育局实际缴纳了购房款24万元,体育局向其开具了收据。此房建成,买主入住以后,体育局又以为买主办理产权证、土地使用权证等名义收取了办证费1.5万元。但是,由于起初在报批手续上存在的问题,虽经房主们多次催促,体育局始终未能为房主们办得任何证照。
无证居住五年以后,令十户老百姓意想不到的是,2003年10月,体育局突然通知十户房主,由于报批手续不合法,房屋买卖行为无效,体育局要将已经出售的十套商住楼房全部收回,而十户房主只能取回当时的购房款24万元及办证手续费1.5万元,限期搬离此房。经了解,体育局已将此房又卖给了另外一家房地产开发公司。时隔五年之久,经有相应资质的评估机构评估,此房现实际价值为73万余元。十户老百姓面临被赶出赖以生存和生活的居住场所,同时只能拿到相当于现实房屋价值三分之一的“赔偿”,无奈之下,将体育局告上了法庭,要求法院确认房屋买卖合同无效,判令体育局返还购房款、办证费及其利息,并按照现房屋的实际价值给予赔偿;在庭审中,体育局承认在当时的卖房行为中存在着过错,同意在十户房主交还房屋的前提下,返还购房款、办证费,但认为损害的赔偿应仅包括购房款和办证费的利息,而不应包括房屋的升值部分。
上述案例中,房屋买卖合同无效后的关键问题是,房屋升值部分的归属问题。对无过错的受损方损害赔偿的范围应包括哪些?房屋升值部分算不算买房人的利益损失?
一、 一般合同的无效,损害赔偿范围如何确定
从理论上说,一般合同的损害赔偿范围根据合同被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别,前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿;而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。
一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则,根据我国《合同法》113条 规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿,还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿,其结果是实现合同如约履行后的状态。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿,由于它是一种现实财产的直接损失,范围、数额较易确定,争议不大。但是,对可得利益损失的赔偿,虽理论界众说纷纭,但在司法实践中,要求违约方承担可得利益损失的判决已非鲜见。作者认为,合同解除后的损害赔偿与合同无效、被撤销不同,合同解除并不当然具有溯及力,在不具有溯及力的情况下,合同本身是有效的,而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下,无过错方完全有理由要求根据有效的合同实现合同完全履行后的状态,并且其赔偿数额也可以根据合同的约定来确定。当然,这里可得利益数额的确定应该根据《合同法》113条的规定,严格限制在违约方在订立合同时预见或应当预见的违反合同所造成的损失的范围内。
如果合同被确认无效或被撤销,违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中,赔偿范围除积极损失外,仅限于信赖利益,且仅以履行利益为限,其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约,当合同被确认无效或撤销后,为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同,具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用;准备履约所支出的费用;为支付上述费用所失去的利息;合理的间接损失。这里的间接损失,是当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会,司法实践中由于其是否合理难以确定故一般不包括在损害赔偿范围内。
二、 对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析
商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况,其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是,如果合同成立并实际开始履行,比如买受人已支付了大部分的房款,出卖人已将房屋交付使用,甚至如上述案件中,买受人已入住五年之久,其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快,合同被确认无效以后,除返还购房款及其相应利息以外,房屋升值部分的归属问题就成为关键。
(一)房屋升值部分的定性
很多学者认为,无效合同具有不可履行性,当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是,如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实,而买受人对此又并不知情,则这份无效合同将必然履行。而同时,由于合同本身的违法性,确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题,有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效,此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则,想要恢复到合同订立以前的状态是不可能,房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。
还有的学者近来提出应将过错因素作为合同无效的构成要件,尽量认定合同有效,而赋予无过错的买受人合同解除权,以此来保护无过错的合同买受人。因为如果合同解除后,买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是,可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得,由于违约行为发生而未实际发生的利益,具有未来性、期待性和现实性。可见,此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点,不能作为可得利益要求出卖人赔偿。
现实生活的需要推动着法律的新陈代谢,合同过错方对受损方损害赔偿的范围,包括在合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同解除情况下可得利益的赔偿,关键在于受损方在合同履行后所能获得的好处是否能够确定以及为此付出的相应的社会成本(后者将在下文中作详细论述)。房屋买卖合同成立并实际开始履行后,房价大幅上涨,升值部分的数额不仅是完全可以确定的,而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上,当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时,此利益与不动产并不分离。但是,一旦合同被确认无效,不动产需要返还时,此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来,不再依附着不动产返还给有过错的出卖人,而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息,其所有权人为买受人。也可以说,由原先无效的合同行为产生的债权行为仅是物权行为的原因行为,两者截然分开,各自独立,物权行为并不因原因行为无效而无效,即使原因行为无效,作为物权的所有权仍然有效,此即为物权行为的独立性、无因性。并且此种损失由于出卖人的违约行为直接产生,不存在出现其他因素共同导致的可能。故当房屋买卖合同被确定无效后,被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然,此时的房屋升值部分归买受人所有,要求出卖人作为买受人的直接损失予以赔偿至少应该符合以下几个条件:1、商品房买卖合同成立并实际履行,买受人已交付了大部分房款,出卖人已将房屋交付使用;2、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销,不动产财产确需返还;3、房屋自然升值,升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。
当然,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中,对出卖人将房屋卖与第三人的情况作为欺诈行为,买受人可以要求出卖人给予购房款一倍以上的赔偿。但是,如果此赔偿仍然不足以补偿买受人对房屋升值部分的损失时,在解释中并未给予说明,尽管这一惩罚性赔偿与出卖人的其他赔偿是可以并存的,并不因出卖人承担了惩罚性赔偿责任而免除其他的赔偿责任。但惩罚性赔偿最终还是取决于买受人的个人意愿和法官的自由裁量。
(二)将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则
德沃金在《法律帝国》一书中曾引格雷大法官的一句话,“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益,也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”可以很好的说明这一问题。如果商品房买卖合同无效的后果是由于出卖人的过错造成,并且在确认合同无效后,要求买受人退还此房,即出卖人得到房屋升值部分,就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价,相反还可以得到“意外丰厚的利润”,而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担,这无疑是有悖于法律基本的公平原则的。
同时可以看到,即使让有过错的出卖人来承担赔偿买受人房屋升值部分的损失,从法律上讲,也并不会加重出卖人的责任,因为出卖人收回了房产,他完全可以同样的价格再将其卖出。事实上,也有不少出卖人是本着这个目的,才在若干年以后申请法院确认商品房买卖合同无效的。比如在上述案例中,事实上体育局就已将房屋卖与了第三人。故在司法实践中,也应本着不让过错方获利,不让无过错方遭受损失的原则进行裁判。
(三)将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利于维护社会交易秩序的稳定
房屋乃百姓安居乐业之本,与人民生活休戚相关,买房置业是关乎民生民息的大事,所以,法律无时无刻不在保护买受人的生存利益。当前房屋升值是普遍现象,而由于法律规范的缺失,产权证滞后办理等现状的存在,使得大量的商品房买卖行为十分不规范,如上述案例中的开发手续不全,一房数卖等现象层出不穷,诉诸法院屡见不鲜。在此情况下,房屋升值部分的归属就显得至关重要,因为谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护,那就会产生出卖人即使违法、违约,也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋,再出售给第三人,谋取其中暴利。显然这将刺激出卖人实施违法、违约行为,于稳定社会交易秩序是不利的。
[总结]
上述案例中,体育局首先在办理开发手续过程中存在着违法行为,其后又将房屋买与第三人,属于严重的欺诈行为。作者认为法院在确认商品房买卖合同无效以后,出卖人除需返还买受人购房款及其利息外,还应赔偿超出原买卖合同价款的房屋升值部分,应该是比较公平的做法。

作者联系方式:010-84832326 84832325


关于加强外债数据汇总工作的通知

外汇管理局


关于加强外债数据汇总工作的通知

(95)汇资函字第043号


国家外汇管理局各省、自治区、直辖市,计划单列市、经济特区分局,财政部、经贸部、人行、农业部,在京中央各银行和非银行金融机构,中国化工进出口总公司、中国石化总公司、中国远洋运输总公司、中国海洋总公司、中国石油天然气总公司、中国有色金属总公司、中国钢铁投
资公司、中国技术进出口总公司,在京各租赁公司:
目前有关单位上报的外债统计数据不及时、不准确,给我们工作带来了很大的困难。为保证外债统计监测工作的顺利进行,使外债统计监测系统在国家宏观决策和调控中发挥其应有的作用,现将上报外债数据的有关事宜重申如下:
1、按照国家外汇管理局的有关规定,国家外汇管理局各省、自治区、直辖市、计划单列市和经济特区分局必须每月8日前将上月外债数据软盘以及打印出的余额简表和外债一览表等同时上报国家外汇管理局外资司。对外担保报表、外债余额简表(快报)要求不变。
2、各在京中央金融机构等外债单位必须按照我局规定,按时上报有关外债数据(包括外债签约表、反馈表、余额简表等)。
3、各有关单位要高度重视外债数据上报工作,及时、准确、完整地做好这项工作。对该项工作消极应付,数据上报不及时、不准确的单位,我们将予以通报批评。



1995年2月28日