建设部


建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知

1995年9月8日，建设部

为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷，特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），现予印发，请遵照执行。现就有关问题通知如下：
一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。
二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维持合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积，或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。
三、房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）测定商品房的建筑面积。

附件：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）
第一条 根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。
第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。
第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
第四条 商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。
第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：
1．套（单元）内的使用面积；
2．套内墙体面积；
3．阳台建筑面积。
第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：
1．套（单元）内的使用面积
住宅按《住宅建筑设计规范》（ＧＢＪ96－86）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
2．套内墙体面积
商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。
商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投景面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3．阳台建筑面积
按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
4．套内建筑面积的计算公式为：
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
第九条 公用建筑面积计算原则
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
第十条 公用建筑面积分摊系数计算
将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积
公用建筑面积分摊系数＝－－－－－－－－
套内建筑面积之和
第十一条 公用建筑面积分摊计算
各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。
第十三条 本规则由建设部解释。
第十四条 本规则自1995年12月1日起施行。


国家税务总局


国家税务总局关于印发《增值税专用发票及其他计税、扣税凭证稽核检查办法（试行）》的通知
国家税务总局



各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
为了加强对增值税专用发票的使用管理，依法严厉打击利用增值税专用发票及其他计税、扣税凭证进行偷税、骗税等违法犯罪活动，确保增值税新税制的顺利实施，必须加强稽核检查工作，并且坚持手工稽查与现代化手段稽查同时并举、近期以手工稽查为主的做法。为了规范手工稽查
工作，我们拟定了《增值税专用发票及其他计税、扣税凭证稽核检查办法（试行）》，现印发给你们，请组织贯彻落实，并将执行中发现的问题及时反馈给我局。

附：增值税专用发票及其他计税、扣税凭证稽核检查办法（试行）
第一条 为了加强对增值税专用发票（以下简称专用发票）的使用管理，依法严厉打击利用专用发票及其他扣税凭证进行偷税、骗税等违法犯罪活动，确保增值税新税制的顺利实施，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国增
值税暂行条例实施细则》等法律、法规制定本办法。
第二条 本办法适用于人工稽核检查专用发票及其他扣税凭证。
第三条 检查内容
一、进项凭证的检查
（一）进项凭证的检查范围
进项凭证是指纳税人取得的，并于当期向税务机关申报，已作税款抵扣的下列凭证：
1．从销售方取得的专用发票抵扣联（包括汇总填开专用发票所附的“销售清单”）；
2．由海关开具的增值税完税凭证；
3．运费普通发票；
4．农产品及废旧物品收购凭证；
5．国家税务总局规定的其他凭证。
（二）进项凭证检查要点
1．检查进项凭证的真伪；
2．检查进项凭证内容是否属实；
3．进项凭证是否符合增值税准予抵扣税款的范围；
4．专用发票票面内容填写是否正确，适用税率（税务所代开所列的征收率）是否符合政策规定，税额计算是否正确；
5．项目是否填列齐全，其中纳税人税务登记号是否为全国统一的15位码；
6．对准予计算扣税的进项凭证，其进项税额的计算是否正确。
二、销项凭证的检查
（一）销项凭证检查的范围
1．纳税人已使用的专用发票，即存根联和记帐联（包括开具的红字专用发票）；
2．税务所代小规模纳税人开具的专用发票存根联和记帐联；
3．纳税人销售货物和劳务开具的普通发票；
4．国家税务总局确定的其他销项凭证。
（二）销项凭证检查要点
1．纳税人已开具专用发票的销售业务是否真实，有无属虚开代开行为；
2．纳税人销售货物或应税劳务，其计税销售额是否包括了全部价款和价外费用；
3．票面所列税率或征收率是否符合政策规定，税额计算是否正确无误；
4．纳税人已开具专用发票的销售业务、开具普通发票的销售业务和为开具发票的销售收入是否全部作了销售处理，并如实按期向税务机关进行了申报；
5．票面所列“货物或劳务名称”与实际是否相符；
6．开具的红字专用发票是否附有购货方税务机关开具的“进货退出及索取折让证明单”；
7．纳税人销售免税货物，是否有违反规定开具专用发票的现象。
第四条 检查方法
一、进项凭证检查方法
（一）进项凭证与相关付款凭证或帐簿对照核实。
（二）进项凭证与相关的进货核实。
（三）发现异常的进项凭证或涉嫌与对方销项凭证不符的，可采取传真机传递方式，委托销货方所在地税务机关配合查实。
委托异地税务机关协查时应按照以下规定办理：
1．必须使用国家税务总局统一制定的《增值税专用发票核查单》（表式附后）。
2．传递的资料内容必须齐全、字迹要清晰、工整。
3．必须经过主管税务机关领导批准方可发出。
4．委托异地协查，只能在同级税务机关之间相互进行。各地的传真机号码及通讯地址，我局将统一编制下发。
受托的异地税务机关接到《增值税专用发票核查单》后要认真配合，组织力量深入查证生产经营、资金、货物的运转情况；根据核查结果填写《增值税专用发票核查单》的回执联，经主管领导签字并加盖公章后，寄回委托方税务机关。受托方税务机关敷衍塞责，提供虚假情况的，一经
查出，依法追究责任。
二、销项凭证的检查方法
（一）对纳税人购、用、存专用发票的情况进行核实，查阅购票证，清点结存票，与申报情况对照，查实专用发票的已用份数。
（二）将查实已用的专用发票所列款项与相关销售帐簿进行对照核实。
（三）将查实已用的专用发票所列税额与“应交税金”有关销项税金明细帐户对照核实。
（四）税务所代小规模企业开具的专用发票其存根联与记帐联应与有关增值税完税凭证对照核实，并由上一级主管税务机关组织检查。
第五条 专用发票的检查工作应按月进行。除国家税务总局另有要求外，每月检查户数不得低于增值税一般纳税人总户数的5％。有条件的地区尽力扩大稽核的覆盖面，以提高纳税人依法纳税的自觉程度。
第六条 稽核的对象要有计划、有选择地确定。即每月在稽核工作进行之前，应根据本地的实际情况制定出选户计划，其计划的确定，各地可参照一定时期纳税人申报的有关资料，结合行业的特点，逐步建立分行业的“销售／购入”正常比率及分行业的销售额（营业额）正常增长比率
，凡偏离上述正常比率而又无正当理由的，应选作重点稽核的对象。
第七条 对专用发票稽核出的问题，属于销项税额的部分，稽核人员应逐笔填写《增值税专用发票（销项凭证）稽核检查记录》（表式附后）并取得纳税人签章后，提出处理意见，经税务机关主管领导批准，即可向纳税人下达处理决定通知。
进项税额部分，凡属于专用发票抵扣联的，稽核人员应逐笔填写《增值税专用发票（进项凭证）稽核检查记录》（表式附后）；凡属于其他扣税凭证的，稽核人员应逐笔填写《增值税其他扣税凭证稽核检查记录》（表式附后）。对需要销售方所在地税务机关协查的，应逐联作出请求查
证的标记，经主管税务机关领导批准，按照第四条有关规定办理交叉稽核传递手续，待查证结果回复后，再行处理。
第八条 对检查出来的各种问题，各级税务机关要严格按照《中华人民共和国发票管理办法》及《增值税专用发票使用规定》的有关规定予以处理。对弄虚作假、利用专用发票骗取出口退税以及扣税、偷逃税款的，要按照《中华人民共和国税收征收管理法》和全国人大常委会《关于惩
治偷税、抗税犯罪的补充规定》严格处理，对伪造、倒卖、盗窃发票等构成犯罪或构成违反治安管理条例行为的，应移送公、检、法机关依法处理。
第九条 税务机关和税务人员必须依法行使稽核检查职权。执行稽核检查业务时，必须编组进行，每组不得少于二人。
第十条 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局要按季将稽核检查工作的进展、检查出的问题及处理情况，填制《增值税专用发票及其他计税、扣税凭证稽核检查情况统计表》（表式附后），并于季度末20日前向国家税务总局报送。属于典型案例的资料应随时上报。省以下
国家税务机关的报送资料及期限，由各省、自治区、直辖市国家税务局自行确定。
第十一条 专用发票稽核检查由主管税务机关组织实施，上级税务机关组织考核。主管税务机关应将稽核计划具体落实到人，并纳入岗位责任制的考核范围。对工作认真负责，成绩显著的稽核人员，应给予表彰和奖励。
第十二条 本办法自1995年1月1日起试行。各地可结合本地实际情况制定具体实施办法。
附表（略）



1995年2月16日