中国政府 阿拉伯联合酋长国政府


中华人民共和国政府和阿拉伯联合酋长国政府关于促进和保护投资协定


　　中华人民共和国政府和阿拉伯联合酋长国政府（以下总称缔约国，个别称缔约一国），
　　愿为进一步扩大两国间的经济合作，特别是为缔约一国投资者到缔约另一国领土内投资创造良好的条件；
　　认识到为了两国的经济繁荣，保护投资和促进投资流动及个人经营积极性的必要性；
　　达成协议如下：

　　第一条　定义
　　本协定内：
　　一、“投资”一词应包括缔约一国的投资者依照缔约另一国的法律和法规在该缔约另一国的领土内所投入的各种资产，但不限于：
　　（一）动产和不动产以及其它物权，如抵押权、留置权、质权、用益权和类似权利；
　　（二）公司的股份、股票和债券或该类公司中的其它权利或权益，缔约一国的投资者发行的贷款和债券以及为再投资而留存的收益；
　　（三）与投资有关的具有经济价值的行为请求权；
　　（四）著作权、商标、专利、工业设施和其他工业产权、专有技术、商业秘密、商名和商誉；
　　（五）法律或合同赋予的权利以及依法取得的特许或许可，包括勘探和开发自然资源的权利。
　　投资形式的变更不应影响其作为投资的性质。
　　二、“投资者”一词
　　在中华人民共和国方面，系指：
　　（一）具有中华人民共和国国籍的自然人和法人；
　　（二）依照中华人民共和国法律设立、其住所在中华人民共和国领土内的经济实体。
　　在阿拉伯联合酋长国方面，系指：
　　（一）阿拉伯联合酋长国联邦政府；
　　（二）地方政府及其他地方机构和金融机构；
　　（三）具有阿拉伯联合酋长国国籍的自然人和法人；
　　（四）在阿拉伯联合酋长国设立的公司。
　　三、“自然人”一词系指依照缔约任何一国法律具有其国籍的自然人。
　　四、“法人”一词系指依照缔约任何一国法律设立并被认为是法人的任何实体，如公营和私人公司、社团法人、商业社团、机关、合伙、基金会、商号、机构、集团、会社、发展基金会、企业、合作社和组织或其他类似实体，而不论其责任是否有限。
　　五、“收益”一词系指投资所产生的款项，特别是，但不限于：利润、利息、资本利得、股息、提成费或酬金及实物形式的付款；若用于再投资，应享受与投资相同的保护。
　　六、“领土”一词系指陆地边界内的区域和海域。后者也包括缔约一国根据国际法行使主权、主权权利或管辖权的海区或海底区域。
　　七、本协议所述的“与投资有关的活动”包括：
　　（一）维持分公司、代理店、办事处、工厂和其他用于业务活动的适当的设施；
　　（二）控制和经营自己设立或取得的公司；
　　（三）缔结和履行合同。
　　八、“自由使用货币”一词系指美元、英镑、德国马克、瑞士法郎、法国法郎、日元或其他广泛用于国际贸易支付并在主要外汇市场随时有买主的货币。

　　第二条　促进和保护投资
　　一、缔约各国应鼓励缔约另一国投资者在其领土内投资，为之创造良好条件，并应用其法律授予的权力接受此种投资。
　　二、缔约各国在任何时候都应保证给予缔约另一国投资者的投资和收益以公正和公平的待遇。投资者的投资在缔约另一国的领土内享有充分的保护和保障。
　　三、投资一旦设立，投资应始终享受与缔约各国均为成员国的有关国际条约一致的充分保护和保障。
　　缔约各国根据其法律和法规保证缔约另一国的投资者对在其领土内的投资的管理、维持、使用、享有、取得或处置或权利不受任何不合理或歧视性措施的约束或损害。
　　缔约各国应恪守其在批准缔约另一国投资者的投资的文件中或已批准的投资合同中可能承担的义务。
　　四、（１）为向缔约另一国的投资者的投资提供适当的便利、激励和其他形式的鼓励，缔约各国应努力采取必要的措施和立法。
　　（２）缔约任何一国的投资者有权向东道国主管当局申请适当的便利、激励和其他形式的鼓励。东道国应随时根据其法律和法规规定的范围、条款和条件给予投资者一切协助、同意、批准、特许和授权。
　　五、为达成本协定目的，缔约国应鼓励双方的投资者依照东道国的法律和法规，为在各种经济部门设立、开发和实施投资项目组成和设立适当的联合实体，并为之提供便利。
　　六、应允许缔约任何一国的投资者在东道国法律允许的范围内自由聘用高级管理人员，而不论其国籍。缔约国应根据其法律和法规及行政行为，提供包括向该管理人员及其家属发放签证和居住许可在内的一切必需的便利。
　　七、缔约各国应鼓励投资者出口其产品，并鼓励投资者在原材料、机器设备的技术水平、质量和价格与国际市场相同时，从当地购买。
　　八、缔约各国应根据其法律和法规，在投资方面提供主张请求权和实施权利的有效途径。
　　九、缔约各国应提供各种有关或影响投资的法律、法规、行政作法和程序。

　　第三条　最惠国条款
　　一、缔约各国在其领土内给予缔约另一国投资者的投资和收益的待遇，应不低于其给予任何第三国投资者的投资和收益的待遇。
　　二、缔约各国在其领土内应给予缔约另一国投资者有关投资的管理、维持、使用、享有、取得或处置或其他与此有关的活动方面的待遇不低于其给予任何第三国投资者的待遇。

　　第四条　例外
　　本协定关于不低于给予任何第三国投资者的待遇规定，不应解释为缔约一国有义务因下述原因产生的待遇、优惠或特权给予缔约另一国的投资者；
　　（一）任何现有或未来的关税同盟、经济联盟或自由贸易区、共同对外关税区或货币联盟或类似国际协议或缔约任何一国已经或将为其成员的其他形式的地区性或分地区性合作安排；或
　　（二）通过旨在一段合理的时期组成或扩展该联盟或地区的协定；或
　　（三）任何全部或部分与税收或资本流动有关的国际性、地区性或分地区性协议，全部或部分与税收有关的国内立法。

　　第五条　损害或损失的补偿
　　一、缔约一国的投资者在缔约另一国领土内的投资，因后者缔约一国领土内发生战争或其他武装冲突、革命、全国紧急状态、叛乱、骚乱或暴乱而受到损失，缔约另一国在采取恢复、赔偿、补偿或其他解决措施方面给予缔约一国投资者的待遇，不应低于其给予任何第三国投资者的待遇。
　　二、在不损害本条第一款的情况下，缔约一国的投资者在缔约另一国领土内遭受的损害或损失是由于：
　　（一）该国军队或当局征用其投资或财产；
　　（二）该国军队或当局非因战斗行动或情势必需毁坏了其投资或财产。
　　则在财产被征用期间或因财产被毁坏而导致的损害或损失，应得到合理和有效的补偿，并不得无故迟延。由此发生的款项应是可以自由转移的。

　　第六条　国有化或征收
　　一、缔约任何一国的投资者在缔约另一国领土内的投资不得被国有化、查封或没收、征收或采取与国有化或征收效果相同的措施。
　　所有这些行为应被视为征收，除非征收是：
　　（一）为了公共目的；
　　（二）依照有关国内法；
　　（三）非歧视性的；
　　（四）给予合理、有效和非歧视的补偿。
　　二、投资者有权要求缔约另一国的法院或行政机关审查并确定是否发生了征收行为，是否与其国内法原则一致或要求采取征收措施的缔约另一国有管辖权的法院审查征收的合法性。
　　三、该补偿应按征收或国有化决定公布或为公众所知前一刻投资的市场价值为基础进行计算。如果市场价值不易确定，补偿应根据普遍承认的估价原则和公平的原则确定，尤其应把投入的资本、折旧、已汇出资本、更新价值及其他相关因素考虑在内。补偿应包括从征收之日至支付之日按初始投资所用货币适用的通行利率计算的利息。投资者与东道国就补偿款额的确定不能达成协议，应提交仲裁。最终确定的补偿款额应以可自由兑换货币支付给投资者和允许汇回，并不得无故迟延。
　　四、当缔约一国对在其领土内按其有效法律建立或特许的公司、商号或其他商业社团或商业团体的资产实行国有化或征收时，如缔约另一国投资者在其中拥有股份、股票、债券或其它权利或利益，则应保证其得到以可自由兑换货币支付的公平合理的补偿，并允许汇回。补偿应按国有化或征收决定公布或为公众所知前一刻公认的估价原则如市场价值为基础确定。补偿应包括自征收之日至支付之日以初始投资所有货币适用的通行利率计算的利息。
　　五、本条第一至第四款的规定应同样适用于投资的经常性收益和清算时的清算所得。

　　第七条　资本和收益的汇回
　　一、缔约任何一国应依照其法律和法规保证以任何可自由使用货币将下列款项转移出其领土，并不应无故迟延；
　　（一）缔约另一国投资者投资所产生的纯利、股息、提成费、资本资产折旧、技术援助和技术服务费、管理费、利息和其他收益；
　　（二）缔约另一国投资者投资的出售、全部或部分清算所得；
　　（三）为缔约双方认作投资的贷款的偿还款项；
　　（四）被允许在其领土内从事与投资有关工作的缔约另一国的国民的收入；
　　（五）为获得原料、辅料、半成品、制成品的款项；
　　（六）为保证投资的连续性用于更新资本资产的款项。
　　二、在不限制本协定第三条一般原则的情况下，缔约国承诺对本条第一款所述的转移给予与第三国投资者来源于投资的转移以相同的待遇。
　　三、然而，上述转移应服从东道国政府为了达到基本经济平衡，在其现行外汇管理法规之外施加不超过六个月的合理限制的权利，但在该期限内应允许汇回上述转移的百分之五十。

　　第八条　代位
　　一、如果缔约一国（或其指定的代理机构）根据其对在东道国领土内的投资或部分投资或部分投资提供的保险或担保向其投资者进行了支付，或以其它方式对上述投资的投资者的任何权利进行了代位，东道国应承认：
　　（一）该缔约国（或其指定的代理机构）依照法律或法律行为由转让、保险或其它代位而产生的权利；
　　（二）该缔约国（或其指定的代理机构）有权因代位而行使上述权利，并承担与该权利有关的义务。
　　据此，该缔约国（或其指定的代理机构）应有权根据其意愿，在东道国有管辖权的法院或专设法庭，主张与被代位者相同的权利或按照本协定第九条的程序将争议提交仲裁。
　　二、如果该缔约国根据代位获得任何款项，就此所享受的待遇不应低于第三国从其受保人进行类似投资活动而获得的款项的待遇。

　　第九条　投资者和东道国之间投资争议的解决
　　一、缔约一国与缔约另一国投资者之间关于该投资者在缔约一国领土内的投资的争议或分歧应尽可能友好解决。
　　二、如果该争议或分歧自任何一方要求友好解决之日起六个月内未能按照本条第一款的规定解决，双方又未商定其他解决程序，有关投资者可选择下述一种或两种解决办法：
　　（一）向投资所在缔约国的主管行政当局或机构申诉并寻求救济；
　　（二）向投资所在缔约国有管辖权的法院提起诉讼。
　　（三）有关补偿款额的争议和双方同意提交仲裁的其他争议，可以提交国际仲裁庭。
　　上述国际仲裁庭应按下列方式专门设立：争议双方应各委派一名仲裁员。该两名仲裁员应共同委派一名与缔约双方均有外交关系的第三国国民为仲裁庭主席。从争议一方通知另一方将争议提交仲裁之日起两个月内委派仲裁员，四个月内委派主席。
　　如果某项委派未在上款规定的期限内作出，又无其他约定，任何一方可以要求斯德哥尔摩商会国际仲裁院主席进行必要的委派。
　　仲裁庭应参考１９６５年３月１８日在华盛顿签订的“关于解决国家和他国国民之间投资争端公约”或联合国国际贸易法委员会仲裁规则自行制定仲裁程序。
　　仲裁庭应根据本协定的规定、有关的国内法、缔约两国间签订的协定和公认的国际法原则作出裁决。
　　仲裁庭应在有关双方共同选定的第三国工作。如果在仲裁庭最后一名仲裁员被委派后四十五天内未能选定工作地点，则在斯德哥尔摩工作。仲裁庭由多数票作出决定。裁决应是终局的，对双方均有拘束力。
　　仲裁庭作出裁决时，应陈述其法律依据，并应任何一方的要求，对其进行解释。
　　各方应负担其委派的仲裁员和其参与仲裁程序的费用。仲裁庭主席的费用及其它费用由双方平均负担。
　　四、除本条以上规定外，缔约一国投资者与投资所在缔约另一国投资者之间的争议，可以根据双方订立的仲裁条款通过国际仲裁解决。
　　五、在仲裁程序终止之前和缔约一国不遵守或不履行仲裁庭作出的裁决之前，缔约任何一国都不得通过外交途径追究已提交仲裁的事宜。

　　第十条　缔约国之间争端的解决
　　一、若对本协定的解释或适用发生争端，缔约国政府应努力通过谈判解决。
　　二、如果争端不能如此解决，应缔约任何一国的要求，应依照本条规定提交专设仲裁庭。
　　三、仲裁庭应按下述方式组成：自收到仲裁要求后两个月内，缔约两国应各委派一名仲裁员，此两名仲裁员应随后推选一名第三国国民，经缔约两国同意，担任仲裁庭主席（以下称主席）。主席应自其两名仲裁员委派之日起的一个月内委派。
　　四、如在本条第三款规定的期限内任何一方没有委派其仲裁员或委派的仲裁员没有就推选主席取得一致，则可以请求国际法院院长进行委派。如果院长是缔约一国的国民或因他故不能履行所述职责，应请求副院长进行委派。如果副院长也是缔约一国的国民或因故不能履行所述职责，则应请求非缔约一国国民的国际法院的资深成员进行委派。
　　五、仲裁庭应以多数票作出决定。该决定应具有拘束力。缔约两国应各自负担其仲裁员和法律顾问在仲裁程序中的费用，主席及其余的费用应由缔约国双方平均分担。但仲裁庭可在其裁决中决定缔约一国承担较大比例的费用。仲裁庭应自行决定其程序。

　　第十一条　对投资的适用
　　本协定适用于其生效前及生效后缔约一国投资者根据缔约另一国的立法、规定或法规在其领土内所作的投资。

　　第十二条　政府间关系
　　不论缔约两国间是否存在外交或领事关系，本协定的规定均应适用。

　　第十三条　其它规则及特别允诺的适用
　　一、若某事项既受本协定的管辖，又受缔约两国均参加的其它协定或缔约两国共同承认的法律原则或东道国法律的管辖，则本协定不得阻碍在缔约另一国领土内拥有投资的缔约一国的投资者择优适用对他更为有利的规则。
　　二、根据缔约一国对另一国投资者的特别允诺而进行的投资，如果该特别允诺包含比本协定更优惠的规定，则在不损害本协定规定的情况下，按照特别允诺的条件办理。

　　第十四条　相互磋商
　　一、缔约两国代表为下述目的应不时会谈：
　　（一）审查本协定的执行情况；
　　（二）交换法律情报和投资机会；
　　（三）解决因投资引起的争端；
　　（四）提出促进投资的建议；
　　（五）研究与投资有关的其他事宜。
　　二、若缔约任何一国提出就本条第一款所列的任何事宜进行磋商，缔约另一国应及时作出反应。磋商可轮流在北京和阿布扎比举行。

　　第十五条　生效
　　本协定在缔约任何一国最后通知缔约另一国已完成使本协定生效的国内宪法或法律手续之日起三十天后生效。

　　第十六条　期限和终止
　　一、本协定有效期为五年。除非在最初期满前一年或其后任何时间，缔约一国将其终止本协定的意愿通知缔约另一国，则本协定继续有效。终止的通知应在缔约另一国收到一年后生效。
　　二、在本协定终止通知生效之日前进行的投资，本协定的规定应自终止之日起继续有效二十年。
　　由各自政府授权其代表签署本协定，以昭信守。
　　本协定于公元一九九三年七月一日即回历一四一四年一月十一日在阿布扎比签署，一式两份，每份都用中文、阿拉伯文和英文写成，三种文本具有同等效力。若发生分歧，以英文本为准。
　　中华人民共和国政府代表　　　　　　　　　　阿拉伯联合酋长国政府代表
　　　　　李岚清　　　　　　　　　　　　　　　苏尔坦·本·扎耶德·纳哈场
　　　　　副总理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　副总理
　　　　　（签字）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（签字）

　　　　　　　　　　　　　　　　　议定书

　　值此中华人民共和国政府和阿拉伯联合酋长国政府关于促进和保护投资协定签字之际，双方签字人议定如下各项，作为本协定的组成部分：
　　一、关于第二条：
　　缔约任何一国的投资者在东道国应有权根据东道国的法律和法规或缔约两国间的协定随时规定的范围、条款和条件，向东道国有关当局申请适当的便利、激励或其他形式的鼓励（特别包括税收的减免）。
　　二、关于第三条：
　　（一）一切有关购买或运输原料、辅料、能源、燃料和各种生产工具和操作工具的活动，应享受不低于第三国投资者的投资活动的待遇。本项也适用于在其国内外的产品销售或运输。
　　（二）东道国应给予被批准在其领土内工作的缔约一国国民适当的物质支持，以便其履行职能。
　　（三）缔约两国应根据其国内法对缔约一国国民及其雇员因在缔约另一国领土内投资而提出的入境申请和关于准许居留、工作和旅行的申请给予善意的审查。
　　三、关于第五条：
　　对因本规定第五条第二款所述事件引起的损失补偿所适用的非歧视性原则，应对所有投资者不分国籍同样适用。
　　四、关于第六条：
　　（一）如果初始投资为美元，则补偿应包括从采取征收、国有化或其他类似措施之日至支付之日以当时伦敦银行同业拆息率计算的利息。
　　（二）如果投资被东道国强制出售，由此产生的损失应依照第六条的程序进行补偿。
　　五、关于第七条：
　　本协定第七条所述的转移，阿拉伯联合酋长国投资者应从其根据中华人民共和国外汇管理法规在中华人民共和国外汇存款帐户中进行。
　　当阿拉伯联合酋长国投资者没有足够的外汇进行转移时，中华人民共和国政府将为下述转移提供外汇：
　　（一）为支付阿拉伯联合酋长国投资者与投资有关的版权、商标、专利和其他工业产权、专有技术、商名以及技术援助和技术服务的款项。
　　（二）阿拉伯联合酋长国投资者的投资全部或部分清算款项以及本规定第五条第二款和第六条的所述的补偿款项。
　　（三）由中国银行担保的本协定第七条第一款（三）项所述的资金。
　　（四）经中国有管辖权的国家机关专项批准在中华人民共和国国内市场销售其产品的有关阿拉伯联合酋长国投资者的投资收益。
　　（五）被允许为阿拉伯联合酋长国投资者在中华人民共和国领土内的投资而工作的雇员的收入。
　　六、关于第九条：
　　（一）根据本协定第九条第三款可以提交国际仲裁的争议是：
　　甲、有关本协定第五条第二款和第六条所述补偿额的争议；
　　乙、缔约两国可能同意提交仲裁的其他投资争议。
　　（二）本协定第九条应由两国政府在诚信及相互谅解的基础上予以适用和解释，以便为缔约国投资者的投资争议的解决提供有效的程序。
　　（三）缔约两国同意，当双方均为一九六五年三月十八日在华盛顿开放签字的“关于解决国家和他国国民之间投资争端公约”成员国时，双方将商谈将投资争议提交“解决投资争端国际中心”的可能性。
　　　本议定书于公元一九九三年七月一日，即回历一四一四年一月十一日在阿布扎比签署。一式两份，每份均以中文、阿拉伯文和英文书就，三种文本具有同等效力。若发生分歧，以英文本为准。
　　中华人民共和国政府代表　　　　　　　　　　　阿拉伯联合酋长国政府代表
　　　　李岚清　　　　　　　　　　　　　　　　苏尔坦·本·扎耶德·纳哈扬
　　　　副总理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　副总理
　　　　（签字）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（签字）
江苏省苏州市人民政府


苏州市人民政府印发关于苏州市物业服务收费管理实施办法的通知

　　苏府〔2006〕91号

　　各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管委会；市各委办局（公司），各直属单位：

　　《苏州市物业服务收费管理实施办法》已经市政府第60次常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

苏州市人民政府

二○○六年七月二十六日

苏州市物业服务收费管理实施办法

　　第一条　为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》，省物价局、建设厅《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域内具有国家物业管理企业资质的企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

　　第三条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第四条　政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费价格通过市场竞争形成。

　　第五条　市价格主管部门会同市房产主管部门负责本市物业服务收费的监督和管理工作。

　　市（县）、区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

　　第六条　物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。

　　第七条　物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价。

　　高档住宅(含各类别墅、高级公寓和装修商品住房等)及各类非住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。

　　第八条　实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，实行等级收费管理制度。各等级基准收费标准见附件，具体执行标准可上、下浮动20%。住宅物业管理服务标准可以参照省质量技术监督局发布的标准执行。

　　对未实施等级收费的物业，要按照物业管理规范要求，逐步实施等级服务收费。

　　对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的物业，公共服务收费标准可由业主与物业管理企业协商确定。

　　第九条　业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准（水平）、计费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买卖人共同利益的约定应当一致。普通住宅前期物业管理公共服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在房屋销售前报经价格主管部门核准。

　　对开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业，价格主管部门和物业行政主管部门应加强对开发建设单位前期物业公共服务收费标准适用条件的管理。以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准，中标的物业管理企业应在签订《前期物业管理委托合同》后十天内将中标价格报价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。

　　第十条　已产生业主委员会的普通住宅公共服务费具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　第十一条　实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人（使用人）在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　各级价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定物业收费及有关事项。

　　第十二条　物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式约定。具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在《前期物业管理服务协议》中约定。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十三条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外支出。

　　第十四条　物业管理公共服务费用构成因素为：

　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；

　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（四）物业管理区域绿化养护费用；

　　（五）物业管理区域秩序维护费用；

　　（六）物业管理企业办公费用；

　　（七）物业管理企业固定资产折旧费用；

　　（八）物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用；

　　（九）经业主大会同意的其他费用；

　　（十）合理利润（普通住宅不超过8%）；

　　（十一）法定税费。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第十五条　业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。

　　物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算（车库除外）；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。

　　第十六条　物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列账，合理、公开分摊。具体分摊办法：在业主大会成立前，由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、《前期物业管理服务协议》中约定；业主大会成立后由业主委员会与物业管理企业协商确定，在物业服务合同中约定。

　　第十七条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

　　业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向物业管理企业书面告知，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳，物业服务合同中约定超过70%的，从其约定。

　　物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。

　　第十八条　实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%～30%，具体范围、比例可在《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

　　第十九条　物业管理区域内受业主大会或业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费，区别不同情况按照当地价格主管部门制定的政府指导价执行。业主（使用人）已拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则制定；业主（使用人）不拥有车位所有权或使用权、并在确保区内道路安全通畅条件下占用小区公共设施或场地的，按低于社会停车收费标准、补偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应予以合理补偿的原则制定。

　　进入物业管理区域执行公务的公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆及业主的搬家车辆，不得收取停车费。

　　第二十条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金或降低物业管理公共服务费，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第二十一条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十二条　物业管理企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。

　　第二十三条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十四条　物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

　　第二十五条　物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年（或一年）向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益的支出状况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。

　　第二十六条　物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业管理企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建账，定期公布财务状况，接受监督。

　　实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。

　　第二十七条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规，规范物业管理服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。

　　物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。

　　第二十八条　各级政府价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

　　第二十九条　各市（县）及工业园区、高新区、吴中区、相城区可依据本办法制定本地区具体实施细则。

　　第三十条　本办法由市物价局会同市房产管理局负责解释。

　　第三十一条　本办法自2006年9月1日起执行，此前凡与本办法不一致的规定同时废止。

　　附件：苏州市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格

苏州市普通住宅物业公共服务收费

等级基准价格

单位：元/月·平方米（建筑面积）

一级：0.10元
二级：0.30元
三级：0.50元

四级：0.70元
五级：0.90元
六级：1.10元

七级：1.30元




　　注：上述基准价格不含电梯、水泵、中央空调等设施的运行电费和公共照明、公共用水等代收代交费用。