大陆“婚前按揭房”如何归属的判例解读

张晓达 律师

2004年12月22日

一.大陆法院判例

2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房，首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚，当时王先生所买的房产已升值至100万民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时，张女士认为，该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产.结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后，一审判决该房产为王先生个人财产，归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服，上诉到二审法院，最终二审法院维持原判。

二.婚前按揭房产归属问题分析

这里我们要讨论的“婚前按揭房产”，是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买（限为个人行为，排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为，此时可能房屋已为双方婚前共有财产），婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。实际上，上述案例的核心是如何界定婚前按揭房产，进而确定如何分割婚前按揭房产的问题。

财产分割是离婚中最容易遇到的问题，很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白，特别遇到房产时就更加复杂了。买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款，再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间，一个人很有可能在这期间结婚又离婚，上面的案例便是其中一例。那么此时婚前按揭房产到底如何归属呢？

1.法律对一般婚前财产的原则性规定

大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定，只是就一般的婚前财产的分割做出了规定，即除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点，因为在2001年大陆修订《婚姻法》前，最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定：婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产，但现在的法律对此问题做了重大改变。

2.剖析婚前按揭房产的分割

上述对婚前财产分割的原则性规定，套用到婚前按揭房产的分割上即可理解为“一方在结婚前购买的房产属于一方婚前个人财产”，然而仅凭此理解仍然会让人疑惑重重，需要进一步剖析：

（1）何为“婚前”？何为“婚前购房”？

从上面的分析不难看出，婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点：一是“婚前”到“婚后”的时间点；二是“购房”时间点，即什么时候开始算是购买了房产。
对于前者，答案很简单，鉴于在大陆通常情况下结婚需要进行登记才被视为合法婚姻，因此，夫妻双方自大陆民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点，而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。

对于后者，比较困扰，在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点？例如：在婚前签了购房合同，付了首期款，婚后才进行按揭贷款，并办了《房产证》，那哪个才是“购房时间点”？
有人认为，鉴于房产在法律上属于不动产的范畴，而根据大陆相关法律的规定购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续，取得《房产证》之日，因此，认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为，判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付，还是婚后以共同财产支付的。
实际上，上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了，因此由此得出的结论也有失偏颇，考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性，应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点，签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。

（2）按揭购房过程中各方的法律关系如何？“共同还贷”如何补偿对方？

婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑，然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，难道不会对房屋的所有权产生任何影响么？有人提出过这样的观点：在偿还完所有银行贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产；而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前，应当先弄清按揭购房各方的法律关系，即购房人、出卖人（如开发商）和贷款银行三方的关系。简单地说，购房者与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。

如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，因此，离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方，这正如文章开头所引用判例中法院最终的判决一样。

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民政部


中华人民共和国民政部令
第47号



《烈士纪念设施保护管理办法》已经2013年6月27日民政部部务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。



部长：李立国

2013年6月28日



烈士纪念设施保护管理办法



第一条 为褒扬烈士，加强烈士纪念设施保护管理，弘扬爱国主义、集体主义精神和社会主义道德风尚，促进社会主义精神文明建设，根据《烈士褒扬条例》，制定本办法。
第二条 本办法所称烈士纪念设施，是指在中华人民共和国境内为纪念烈士专门修建的烈士陵园、纪念堂馆、纪念碑亭、纪念塔祠、纪念塑像、烈士骨灰堂、烈士墓等设施。
第三条 根据烈士纪念设施的纪念意义和建设规模，对烈士纪念设施实行分级保护管理。
烈士纪念设施分为：
（一）国家级烈士纪念设施；
（二）省级烈士纪念设施；
（三）设区的市级烈士纪念设施；
（四）县级烈士纪念设施。
未列入等级的零散烈士纪念设施，由所在地县级人民政府民政部门保护管理或者委托有关单位、组织或者个人进行保护管理。
第四条 县级以上烈士纪念设施由所在地人民政府负责保护管理，纳入当地国民经济和社会发展规划或者有关专项规划，所需经费列入当地财政预算。
民政部会同财政部安排国家级烈士纪念设施维修改造补助经费，地方各级人民政府民政部门会同财政部门安排当地烈士纪念设施维修改造经费。维修改造经费的使用和管理接受审计等部门的监督。
第五条 县级以上烈士纪念设施应当确定保护单位，加强工作力量，明确管理责任。烈士纪念设施保护单位由所在地人民政府的民政部门负责管理。
第六条 符合下列基本条件之一的，可以申报国家级烈士纪念设施：
（一）为纪念在革命斗争、保卫祖国和建设祖国等各个历史时期的重大事件、重要战役和主要革命根据地斗争中牺牲的烈士而修建的烈士纪念设施；
（二）为纪念在全国有重要影响的著名烈士而修建的烈士纪念设施；
（三）为纪念为中国革命斗争中牺牲的知名国际友人而修建的纪念设施；
（四）位于革命老区、少数民族地区的规模较大的烈士纪念设施。
省级以下各级烈士纪念设施，根据其纪念意义和建设规模，分别确定为省级、设区的市级、县级烈士纪念设施。
第七条 确定国家级烈士纪念设施，由民政部报国务院批准后公布。确定地方各级烈士纪念设施，由民政部门报本级人民政府批准后公布，并报上一级人民政府民政部门备案。
第八条 烈士纪念设施保护单位的上级主管部门应当提出划定保护范围的方案，报同级人民政府批准和公布。
对属于文物的烈士纪念设施，应当按照文物保护法律法规划定保护范围和建设控制地带。
县级以上烈士纪念设施应当设立保护标志。烈士纪念设施保护标志式样由民政部统一制定。
第九条 烈士纪念设施保护单位应当办理烈士纪念设施土地使用权属文件。
第十条 改建、扩建烈士纪念设施，应当经原批准等级的人民政府民政部门同意，并纳入建设项目管理。
第十一条 未经批准，不得迁移烈士纪念设施。
因重大建设工程确需迁移地方各级烈士纪念设施的，须经原批准等级的人民政府同意，并报上一级人民政府的民政部门备案。
迁移国家级烈士纪念设施的，应当由所在地省级人民政府报国务院批准。
第十二条 烈士纪念设施应当纳入城乡建设规划，绿化美化环境，实现园林化，使烈士纪念设施形成庄严、肃穆、优美的环境和气氛，为社会提供良好的瞻仰和教育场所。
第十三条 各级烈士纪念设施保护单位应当根据人民政府安排，开展烈士史料征集研究、事迹编纂和陈列展示工作，组织烈士纪念活动，宣传烈士的英雄事迹、献身精神和高尚品质。
烈士纪念设施保护单位应当充分发挥红色资源优势，具备条件的列入红色旅游发展规划，发挥爱国主义教育基地作用。
烈士纪念设施保护单位应当配备具备资质的讲解员。
第十四条 烈士纪念设施保护单位应当健全瞻仰凭吊服务、岗位责任、安全管理等内部制度和工作规范，对本单位工作人员定期进行职业教育和业务培训。
第十五条 任何单位或者个人不得侵占烈士纪念设施保护范围内的土地和设施。禁止在烈士纪念设施保护范围内进行其他工程建设。
任何单位或者个人不得在烈士纪念设施保护范围内为烈士以外的其他人修建纪念设施或者安放骨灰、埋葬遗体。
在烈士纪念设施保护范围内不得从事与纪念烈士无关的活动。
第十六条 未经批准迁移烈士纪念设施，非法侵占烈士纪念设施保护范围内的土地、设施，破坏、污损烈士纪念设施，或者在烈士纪念设施保护范围内为烈士以外其他人修建纪念设施、安放骨灰、遗体的，由烈士纪念设施保护单位的上级主管部门责令改正，恢复原状、原貌；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条 烈士纪念设施保护单位的工作人员玩忽职守、徇私舞弊，造成烈士纪念设施、烈士史料或者遗物遭受损失的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十八条 本办法自2013年6月28日起施行。1995年7月20日民政部发布的《革命烈士纪念建筑物管理保护办法》同时废止。