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江西省实施《中华人民共和国人民防空法》办法

时间:2024-06-16 14:40:18 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8823
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江西省实施《中华人民共和国人民防空法》办法

江西省人大常委会


江西省实施《中华人民共和国人民防空法》办法
江西省人民代表大会常务委员会



《江西省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》已由江西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议于1999年6月30日通过,现予公布,自1999年8月1日起施行。


第一条 为加强人民防空工作,有效组织人民防空,保护人民生命和财产安全,促进本省经济发展,根据《中华人民共和国人民防空法》和其他有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本省行政区域内的一切组织和个人应当遵守本办法。
第三条 人民防空是国防的组成部分。县级以上人民政府应当按照长期准备、重点建设、平战结合的方针和与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则,将人民防空建设纳入地方经济和社会发展规划及年度计划。
第四条 县级以上人民政府和同级军事机关领导本行政区域的人民防空工作。
县级以上人民政府人民防空主管部门是同级人民政府管理人民防空工作的行政职能部门,其主要职责是:
(一)贯彻执行有关人民防空的法律、法规;
(二)编制人民防空建设规划和年度计划,会同有关部门拟定城市防空方案及人民防空工程建设与城市建设相结合规划;
(三)组织人民防空工程、通信、警报的建设和管理;
(四)指导群众防空组织建设和训练工作,组织人民防空演习,承担有关抢险救灾任务;
(五)组织开展人民防空宣传教育及培训;
(六)组织人民防空设施的平时开发利用;
(七)管理人民防空经费和资产,对使用情况实施监督检查;
(八)组织人民防空科学技术研究,推广应用科研成果;
(九)战时组织指挥通信保障和负责发放空袭警报信号,组织人员、物资疏散掩蔽,组织消除空袭后果等;
(十)承办同级人民政府和军事机关交办的其他事项。
县级以上人民政府的计划、规划、建设、财政、税务、物价、工商、土地、公安、电信、教育等有关部门在各自的职责范围内负责有关的人民防空工作。
城市的街道办事处(镇)、企业、事业单位和人民防空重要经济目标单位应当有专(兼)职人员负责本辖区、本单位的人民防空工作。
第五条 县级以上人民政府和同级军事机关应当根据国家确定的城市防护类别和防护标准,对城市实行分类防护。
除国务院、中央军委确定的国家级人民防空重点城市外,省人民政府、省军区还可以根据需要确定省级人民防空重点城市。
城市人民政府和同级军事机关应当组织制定防空袭方案,并报上一级人民政府和军事机关批准。各有关部门应当根据防空袭方案制定保障计划。
防空袭方案应当根据城市面积、人口、战略地位及重点防护目标的变化,每5年修订一次,因战备需要等特殊情况经省人民政府、省军区批准,可以提前修订。
第六条 重要的工矿企业、科研基地、交通枢纽、通信枢纽、桥梁、水库、仓库、发(变)电站等经济目标,由所在地县级以上人民政府和同级军事机关报上一级人民政府和军事机关确定,实行分级管理。有关部门和单位应当按规定建设和完善重要经济目标的防护设施,并负责维护管
理。
第七条 城市的地下交通干线以及其他地下工程的建设,应当兼顾人民防空需要,采取有效防护措施,人民防空主管部门应当参与其人民防空防护部分的设计审查、施工监督和竣工验收。
第八条 城市人民政府人民防空主管部门应当会同有关部门制定本行政区域人民防空工程建设规划,报本级人民政府批准。
人民防空工程建设规划应当纳入城市总体规划;城市分区规划应当有人民防空建设的内容和要求。
第九条 为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的人民防空工程,由县级以上人民政府人民防空主管部门按照国家有关规定负责立项审批、设计审查、施工管理和竣工验收,其建设计划应当向计委备案;但以地方财政投资为主修建的人民防空工程,应当报
同级计委立项审批。
单独修建的人民防空工程所需建设用地由用地单位提出申请,县级以上人民政府土地行政主管部门应当及时依法办理建设用地审批手续。
第十条 城市新建民用建筑,应当按照国家、大军区和省人民政府有关规定修建战时可用于防空的地下室。
第十一条 有下列情形之一,不能按规定修建防空地下室的,必须经人民防空主管部门批准;建设单位还应当按照国家、大军区、省人民政府有关规定缴纳人民防空工程易地建设费,由人民防空主管部门统一修建人民防空工程:
(一)采用桩基且桩基承台顶面埋置深度不到3米,或者地下室空间净高低于防空地下室规定标准的新建10层以上的民用建筑;
(二)因建设地段房屋或者地下管网密集,防空地下室不能施工或者难以采取技术措施保证施工安全的民用建筑;
(三)在建筑物下只能局部修建防空地下室达不到规定指标的民用建筑;
(四)建在暗河、流沙等地质条件很差地段的民用建筑。
中小学、幼儿园、居民危房改造项目、民政福利企业的建设项目可以按照省人民政府的有关规定免收或者适当减收易地建设费。
第十二条 防空地下室由建设单位修建,纳入基本建设投资计划。防空地下室必须与地面建筑同时规划、同时设计、同时建设、同时竣工验收。防空地下室的设计必须由具有人民防空工程设计资质的设计单位承担,设计文件须经同级人民政府人民防空主管部门审查。
第十三条 建设单位未执行本办法第十二条规定的,计划、规划、建设行政主管部门不得为其办理建设项目计划、规划和施工的发证手续。
人民防空主管部门参与防空地下室的质量监督,并负责防空地下室的竣工验收。
第十四条 人民防空工程由主体、孔口、口部地面伪装房及配套工程(包括变配电室、设备房、仓库、管理房)等部分组成。
人民防空工程建设的设计、施工、质量必须符合国家规定的防护标准和质量标准。
第十五条 县级以上人民政府应当鼓励、支持企业、事业单位、社会团体和个人通过多种途径投资人民防空工程建设;投资者平时对人民防空工程享有使用权、管理权和收益权。
建设和开发利用人民防空工程,有关部门应当按照国家、大军区和省人民政府的有关规定给予优惠。
第十六条 平时使用或者开发利用人民防空工程应当经县级以上人民政府人民防空主管部门批准。未经批准,任何单位和个人不得占用、转让、抵押、租赁人民防空工程。
人民防空工程的使用权经过批准发生变更时,有关当事人应当到人民防空主管部门办理变更手续。
第十七条 依法取得人民防空工程使用权的单位和个人应当遵守维护管理的有关规定,不得影响人民防空工程的防空效能,不得妨碍人民防空工程迅速转入战时状态。
第十八条 人民防空工程的使用和维护管理必须达到下列标准:
(一)工程结构完好;
(二)防护密闭设备、设施性能完好,风、水、电等系统工作正常;
(三)消防、防洪、防涝等安全保护设施齐备;
(四)金属部件无锈蚀,木质部件无损坏;
(五)进出口道路畅通,孔口伪装设备完好;
(六)工程内部整洁、通风、无渗漏水,饮水符合卫生要求。
第十九条 人民防空工程使用和维护管理的监督检查,由县级以上人民政府人民防空主管部门负责。
公用的人民防空工程,由人民防空主管部门纳入国有资产进行维护管理,所需经费按照国家、大军区和省人民政府的有关规定列支;单位和个人投资建设的人民防空工程,由投资者纳入其固定资产进行维护管理。
第二十条 任何单位和个人不得擅自在人民防空工程安全使用范围内埋设地下管线和修建地面设施;确需埋设或者修建的,应当报经县级以上人民政府人民防空主管部门同意后,方可施工,并由报批单位负责清理现场,恢复原状。
任何单位和个人不得擅自改造、拆除、封填人民防空工程;确需改造、拆除、封填的,必须报经县级以上人民政府人民防空主管部门批准。
经批准改造的人民防空工程不得降低国家规定的防护标准;经批准拆除、封填的人民防空工程,建设单位应当按拆除、封填的建筑面积、防护等级和类别,在批准之日起一年内就近补建;就近补建确有困难的,必须向人民防空主管部门按实际造价缴纳人民防空工程补偿费,由人民防空
主管部门组织易地补建。
第二十一条 禁止下列危害人民防空工程安全的行为:
(一)向人民防空工程内及其孔口周围20米范围内排放废水、废气或者倾倒废弃物;
(二)在人民防空工程内生产或者储存爆炸、剧毒、易燃、放射性、腐蚀性等危险物品;
(三)在人民防空工程安全使用范围内进行采石、取土、钻探、爆破等作业;
(四)堵塞、毁坏、擅自占用人民防空工程及其出入口;
(五)法律、法规禁止的其他危害人民防空工程安全和使用效能的行为。
第二十二条 省人民政府人民防空主管部门负责制订全省人民防空通信、警报建设规划,组织全省人民防空通信、警报网的建设和管理;市、县级人民政府(包括地区行政公署)人民防空主管部门负责制订本行政区域内人民防空通信、警报建设规划,报省人民防空主管部门批准后,组
织建设和管理。
第二十三条 人民防空通信、警报网所需的专用线路,电信部门、军队通信部门应当优先保障。人民防空主管部门安装人民防空通信、警报设施时,有关单位和个人应当积极配合,并提供场地、空间、水源、电源等方便。
人民防空通信所需的无线电频率,无线电管理部门必须保障。
用于人民防空和应急救援的车载机动电声警报的安装和使用手续,由公安机关予以办理。
电信、广播、电视管理部门应当制定战时优先传递、发送防空警报信号方案,并报经人民防空主管部门批准。
第二十四条 任何单位和个人不得擅自拆除人民防空通信、警报设施;确需拆除的,应当经人民防空主管部门批准,并由拆除单位在规定时间内在原址就近重建;在原址就近重建确有困难的,按人民防空主管部门指定的地点重建。
设置在有关单位的人民防空警报设施,所在单位必须指定专人负责维护管理。
第二十五条 人民防空通信、警报设施平时应当为抢险救灾、突发事件服务。在安全保密的情况下,人民防空主管部门可以按国家有关规定向社会提供服务,并依法接受通信主管等部门的管理。
第二十六条 战时人民防空疏散由县级以上人民政府根据国家发布的命令有组织、有计划地实施,任何单位不得擅自行动。
城市人民防空疏散计划由县级以上人民政府和军事机关组织人民防空主管部门和其他有关部门共同制定;预定疏散接收安置方案由预定的疏散地区人民政府组织有关部门制定。
第二十七条 县级以上人民政府应当加强预定的疏散地区有关设施的建设,组织有关部门、单位为战时城市疏散人口的安置和物资储运,以及所需的生产、生活、通信、医疗、教育等做必要准备。
第二十八条 群众防空组织的组建方案由县级以上人民政府组织人民防空主管部门和其他有关部门共同制定。群众防空组织由有关行政主管部门按照平战结合、专业对口和便于指挥、训练的原则组建。平时接受人民防空主管部门的业务指导,战时接受人民防空指挥机构统一指挥。
各组建单位应当对群众防空组织进行年度组织整顿,并报人民防空主管部门备案。
第二十九条 群众防空组织应当建立严格的装备、器材保管制度,所需防核、防化、防生物武器等特殊性的专用设备、器材由人民防空主管部门提供;其他装备、器材和经费由组建单位负责提供。
第三十条 群众防空组织必须依据人民防空主管部门制定的训练大纲和训练计划进行专业训练。集中训练由人民防空主管部门组织实施,在岗训练由组建单位组织实施。
群众防空组织成员在训练期间的待遇,由所在单位按在岗职工同等对待。
第三十一条 人民防空法制教育和人民防空基本知识技能教育应当纳入国防教育和普法规划。
在校学生的人民防空教育,由县级以上人民政府教育主管部门和所在学校按照国家、大军区和省人民政府人民防空主管部门规定的教育内容,列入教学计划并组织实施。
国家机关、社会团体、企业、事业单位人员的人民防空教育由所在单位组织实施,纳入职工教育计划。其他人员的人民防空教育由城市基层人民政府按照国家、大军区和省人民政府人民防空主管部门的规定组织实施。
第三十二条 各级人民防空主管部门对人民防空教育应当加强指导和检查。新闻、出版、广播、电影、电视、文化、科技、教育、卫生等有关部门和单位应当协助开展人民防空宣传教育。
第三十三条 人民防空经费由国家和社会共同负担。
县级以上人民政府负担的人民防空经费,由人民防空主管部门编制人民防空建设经费年度计划,经本级人民政府批准后,列入同级财政年度预算。
社会负担的人民防空费用,按照国家、大军区和省人民政府的有关规定及省财政、物价部门核定的标准执行。
县级以上人民政府人民防空主管部门应当定期公布人民防空工程易地建设费的征收情况,以及人民防空工程易地统一建设情况。
第三十四条 人民防空经费是人民防空的专项费用,任何单位和个人不得截留或者挪用,上级人民防空主管部门和同级财政、审计部门应当予以审查、监督。
第三十五条 有下列情形之一的单位和个人,县级以上人民政府和军事机关应当给予表彰和奖励:
(一)在保护人民防空设施方面有重大成绩的;
(二)平时开发利用人民防空设施取得显著社会效益和经济效益的;
(三)在人民防空科研方面有重大发明创造的;
(四)在人民防空设施维护管理、群众防空组织训练、人民防空宣传教育等方面成绩显著的;
(五)战时采取有效措施保护国家财产和人民生命安全的。
第三十六条 城市新建民用建筑,违反本办法规定不修建战时可用于防空的地下室的,由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告,责令限期修建,并可按下列规定处以罚款:
(一)应修建防空地下室总面积在1000平方米以上的,处以10万元罚款;
(二)应修建防空地下室总面积在500平方米以上1000平方米以下的,处以5万元以上10万元以下罚款;
(三)应修建防空地下室总面积在500平方米以下的,处以1万元以上5万元以下罚款。
第三十七条 违反本办法第十一条第一款规定不缴纳易地建设费的,由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告,责令限期补缴,并从滞纳易地建设费之日起,按日加收1‰的滞纳金。
第三十八条 有下列行为之一的,由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告,责令限期改正,造成损失的,应当依法赔偿损失,并可按下列规定处以罚款:
(一)侵占人民防空工程的,对个人处以1000元以上3000元以下罚款,对单位处以1万元以上3万元以下罚款;
(二)不按照国家规定的防护标准和质量标准修建人民防空工程,面积在400平方米以下的,对个人处以1000元以上3000元以下罚款,对单位处以1万元以上3万元以下罚款;面积超过400平方米的,对个人处以3000元以上5000元以下罚款,对单位处以3万元以
上5万元以下罚款;
(三)违反国家和本省有关规定,改变人民防空工程主体结构、拆除人民防空工程设备设施或者采用其他方法危害人民防空工程安全和使用效能的,损失不足1万元的,对个人处以1000元以上3000元以下罚款,对单位处以1万元以上3万元以下罚款;损失在1万元以上的,对
个人处以3000元以上5000元以下罚款,对单位处以3万元以上5万元以下罚款;
(四)违反本办法第二十条第三款规定,拆除、封填人民防空工程后不补建或者未按规定缴纳人民防空工程补偿费的,对个人处以1000元以上5000元以下罚款,对单位处以1万元以上5万元以下罚款;
(五)占用人民防空通信专用频率、使用与防空警报相同的音响信号或者擅自拆除人民防空通信、警报设备设施的,对个人处以1000元以上5000元以下罚款,对单位处以1万元以上5万元以下罚款;
(六)阻挠安装人民防空通信、警报设施,拒不改正的,对个人处以1000元以上5000元以下罚款,对单位处以3万元以上5万元以下罚款;
(七)向人民防空工程内排入废水、废气或者倾倒废弃物的,对个人处以1000元以上5000元以下罚款,对单位处以3万元以上5万元以下罚款。
第三十九条 有下列行为之一的,由公安机关依照治安管理处罚条例的有关规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)破坏或者盗窃人民防空设备、设施的;
(二)在人民防空工程内生产或者储存爆炸、剧毒、易燃、放射性、腐蚀性等危险物品的;
(三)干扰破坏防空演习的;
(四)扰乱防空疏散场所内公共秩序的;
(五)阻挠、妨碍人民防空主管部门工作人员依法执行公务的。
第四十条 有下列行为之一的,由有关部门按照有关规定给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)延误传递防空警报信号或者误传防空警报信号的;
(二)未采取有效的防空袭防护措施,致使重要经济目标遭受重大损失的。
第四十一条 截留或者挪用人民防空经费的,由其上级主管部门或者行政监察机关予以追缴,并对主要负责人和直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十二条 人民防空主管部门和其他有关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者有其他违法、失职行为构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
第四十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人的法定期限内既不申请行政复议也不提起行政诉讼,逾期又不履行行政处罚决定的,作出行政处罚决定的部门可以依法申请人民法院强制执行。
第四十四条 本办法自1999年8月1日起施行。



1999年7月1日

最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答

最高人民法院


最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答

1995年12月27日,最高人民法院

《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称房地产管理法)已于1995年1月1日起施行。房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件,应当严格按照房地产管理法的规定处理。房地产管理法施行前发生的房地产开发经营行为,在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的,人民法院应当依据该行为发生时的有关法律、政策规定,在查明事实、分清是非的基础上,从实际情况出发,实事求是、合情合理地处理。现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题,解答如下:
一、关于房地产开发经营者的资格问题
1、从事房地产的开发经营者,应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。
2、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效,但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的,可认定合同有效。
二、关于国有土地使用权的出让问题
3、国有土地使用权出让合同的出让方,依法是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订,其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同,应当认定无效。
4、出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权,对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的,应当认定合同无效。
5、出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间,对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地,并依法补办了出让手续的,或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的,可认定合同有效。
三、关于国有土地使用权的转让问题
6、国有土地使用权的转让合同,转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间,对于转让集体土地使用权,经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地,并依法办理了出让手续的,或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的,可认定合同有效。
7、转让合同的转让方,应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续,取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同,一般应当认定无效,但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地,在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,补办了土地使用权登记或变更登记手续的,可认定合同有效。
8、以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证,但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用,与他人签订土地使用权转让合同的,一般应当认定合同无效;如土地使用者已投入一定资金,但尚未达到出让合同约定的期限和条件,与他人签订土地使用权转让合同,没有其他违法行为的,经有关主管部门认可,同意其转让的,可认定合同有效,责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。
9、享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设,也未办理审批手续和土地使用权转让手续,转让建设项目的,一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效;如符合土地使用权转让条件的,可认定项目转让合同有效,责令当事人补办土地使用权转让登记手续。
10、以转让方式取得的土地使用权的使用年限,应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的,其超过部分无效。土地使用年限,一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续,取得土地使用证的次日起算,或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。
11、土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间已补办批准手续的,可认定合同有效。
12、转让合同签订后,双方当事人应按合同约定和法律规定,到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续,一方拖延不办,并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的,人民法院不予支持,应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。
13、土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后,未办理土地使用权变更登记手续之前,又另与他人就同一土地使用权签订转让合同,并依法办理了土地使用权变更登记手续的,土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的,应当承担相应的民事责任。
14、土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同,均未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定各合同无效;如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地,并对土地投资开发利用的,经有关主管部门同意,补办了土地使用权变更登记手续的,可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的,应当承担相应的民事责任。
四、关于国有土地使用权的抵押问题
15、土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续,将土地使用权进行抵押的,应当认定抵押合同无效。
16、土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后,又与他人就同一土地使用权签订抵押合同,并办理了抵押登记手续的,应当认定后一个抵押合同有效。
17、以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同,一般应当认定无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。
五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题
18、享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定合建合同无效,但双方已实际履行了合同,或房屋已基本建成,又无其他违法行为的,可认定合建合同有效,并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
19、当事人签订合建合同,依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的,不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
20、以划拨方式取得国有土地使用权的一方,在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)施行前,经有关主管部门批准,以其使用的土地作为投资与他人合作建房的,可认定合建合同有效。
21、《条例》施行后,以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续,以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的,应认定合建合同无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。
22、名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的,可认定合同有效,不因以合作建房为名而认定合同无效。
23、合建合同对房地产权属有约定的,按合同约定确认权属;约定不明确的,可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况,确认土地使用权和房屋所有权的权属。
六、关于商品房的预售问题
24、商品房的预售方,没有取得土地使用证,也没有投入开发建设资金进行施工建设,预售商品房的,应当认定商品房预售合同无效。
25、商品房的预售方,没有取得土地使用证,但投入一定的开发建设资金,进行了施工建设,预售商品房的,在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的,可认定预售合同有效。
26、商品房的预售方,持有土地使用证,也投入一定的开发建设资金,进行了施工建设,预售商品房的,在一审诉讼期间办理了预售许可证明的,可认定预售合同有效。

27、预售商品房合同签订后,预购方尚未取得房屋所有权证之前,预售方未经预购方同意,又就同一预售商品房与他人签订预售合同的,应认定后一个预售合同无效;如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的,可认定后一个合同有效,但预售方给前一个合同的预购方造成损失的,应承担相应的民事责任。
七、关于预售商品房的转让问题
28、商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。
29、商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关手续后,在预售商品房尚未实际交付前,预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人,办理了转让手续的,可认定转让合同有效;没有办理转让手续的,在一审诉讼期间补办了转让手续,也可认定转让合同有效。
30、商品房预售合同的预购方,在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后,将房屋再转让给他人的,按一般房屋买卖关系处理。
八、关于预售商品房的价格问题
31、预售商品房的价格,除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外,合同双方根据房地产市场行情约定的价格,也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的,可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由,要求变更合同约定的价格或解除合同的,一般不予支持。
32、合同双方约定了预售商品房价格,同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准,一方要求按核定价格变更预售商品房价格的,应予以准许。
33、合同双方约定的预售商品房价格不明确,或者在合同履行中发生不可抗力的情况,合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的,可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格,或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。
34、在逾期交付房屋的期间,因预售商品房价格变化造成的损失,由过错方承担。
九、关于违反合同的责任
35、经审查认定有效的合同,双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行。
36、在合同履行过程中,由于不可抗力的原因,致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失,当事人提出变更或解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人双方合理负担。
37、当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由,提出变更合同的,应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的,不予支持:
(1)合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同,但差别不大,一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由,提出变更合同的。
(2)合同履行的结果不是合同签订时不能预见的,而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的,一方当事人提出变更合同的。
38、合同一方有充分证据证明确系不可抗力,致使合同不能按期履行或不能完全履行的,根据实际情况,可准予延期履行、部分履行或不履行,并部分或全部免予承担违约责任。
39、合同一方违反合同,应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的,应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的,按没有约定处理。
40、合同一方违反合同给对方造成损失,支付违约金不足以赔偿的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
41、合同一方违约致使合同无法履行的,应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的,可参照违约方所获利润确定赔偿金额。
42、合同约定了违约金和罚款的,或只约定罚款的,只要其金额不超过未履行部分总额的,可将罚款视为违约金处理。
43、合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用,致使合同不能履行的,依法应承担违约责任,赔偿因不履行给对方造成的实际损失。
44、违约方将对方的投资款挪作他用并获利的,如所获利润高于或等同于对方实际损失的,应将其所获利润作为对方的损失予以赔偿;如所获利润低于对方的实际损失的,应当赔偿对方的实际损失;如违约方所获利润无法确定的,可按银行同类贷款利率的四倍赔偿对方的损失。
十、关于无效合同的处理问题
45、经审查认定无效的合同,一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的,应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额,应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的,按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的,应追缴双方已经取得或约定取得的财产。
46、合作建房合同被确认无效后,在建或已建成的房屋,其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有,对方的投资可根据资金的转化形态,分别处理:
(1)资金尚未投入实际建设的,可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还,并支付同期同类银行贷款的利息;
(2)资金已转化为在建中的建筑物,并有一定增值的,可在返还投资款的同时,参照当地房地产业的利润情况,由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿;
(3)房屋已建成的,可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例,认定出资方的经济损失,由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
47、预售商品房因预售方的过错造成合同无效的,应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况,由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的,参照签订合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价,确定预购方的损失数额。
1995年12月27日


江苏省政府办公厅关于印发江苏省商品房价格管理规定的通知

江苏省人民政府


江苏省政府办公厅关于印发江苏省商品房价格管理规定的通知
江苏省人民政府




各市、县人民政府,省各委、办、厅、局,省各直属单位:
省物价局、省建委制订的《江苏省商品房价格管理规定》,已经省政府同意,现印发给你们。请结合实际,认真贯彻执行。


省物价局、省建委


第一条 为适应社会主义市场经济体制要求,进一步加强商品房价格管理,维护房地产市场秩序,促进房地产业发展,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,结合本省实际,特制定本规定。
第二条 凡在本省行政辖区内从事商品房管理、开发经营的单位均应遵守本规定。
第三条 本规定所称的商品房是指具有经营资质的房地产开发经营单位建设的商品房。它包括:
一、享受政府优惠政策和为特定销售对象建设的经济适用房(包括安居工程房、解危解困房、军转干部房、教师住房、合作建房等,下同);
二、普通住宅商品房;
三、高档住宅商品房和非住宅商品房。
第四条 省对商品房价格实行统一领导,分级管理。省级价格主管部门是全省商品房价格的主管部门。省级价格主管部门会同有关部门根据国家法律、法规和政策,制定全省商品房价格的有关政策、定价原则和管理规定,指导、协调和监督检查全省商品房价格管理工作,负责审核省直
及中央部属驻宁房地产开发单位建设的经济适用房和普通住宅商品房价格。
市、县价格部门是本行政区域内商品房价格的主管部门,会同有关部门根据国家和省的政策制定本行政区域内商品房价格管理实施办法,审核本行政区域内的市、县房地产开发经营单位建设的经济适用房和普通住宅商品房价格,并报省备案。
第五条 商品房价格管理的原则是直接管理和间接管理相结合。为保护正当竞争,禁止垄断价格,对不同类型的商品房价格实行相应的价格管理形式。
列入国家经济适用房(安居工程)建设计划、享受优惠政策的经济适用房,以及通过集资等方式开发建设的经济适用房,其价格实行政府指导价或政府定价;普通住宅商品房实行政府指导价;高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。
制定经济适用房和普通住宅商品房价格时,应当严格按照《中华人民共和国价格法》关于政府指导价和政府定价的规定办理。
第六条 经济适用房和普通住宅商品房,房地产开发经营单位按价格部门核定的价格或在规定的基准价格3%浮动幅度内执行预、销售价格。
第七条 高档住宅商品房和非住宅商品房价格实行市场调节价,房地产开发经营单位在商品房预、销售后报价格部门备案。
第八条 经济适用房和普通住宅商品房预、销售价格未经价格部门审核,建设或房产部门不予核发《预(销)售许可证》。
第九条 房地产开发经营单位可按价格部门审核的经济适用房和普通住宅商品房预售价格向购房者收取购房预付款,购房人所支付的预付款按银行同期存款利息抵算购房款。
第十条 经济适用房和普通住宅商品房竣工并经验收合格交付使用时,房地产开发经营单位与购房人应按实际面积和价格部门审核的销售价格及时进行结算,多退少补。
第十一条 经济适用房和普通住宅商品房交付期超过预售时合同中约定的期限时,购房人有权提出退房要求,房地产开发经营单位必须按预算款加银行同等存款利息退还购房人。
第十二条 商品房价格必须实行明码标价制度。商品房标价表(签)内容包括:(1)商品房使用面积单价和建筑面积单价;(2)整套建筑面积(含比例分摊公用面积)和使用面积;(3)座落位置,房型简图;(4)楼层、朝向价格增减系数;(5)商品房价格外代收代付的具体
收费项目和收费标准等,标价表(签)由价格部门统一监制。
第十三条 商品房价格制定的原则是:以合理成本为基础,市场供求为导向,兼顾国家、企业、消费者三者利益并考虑楼层、朝向、质量等因素,实行差别作价。
第十四条 价格的构成
一、成本构成
(一)土地征用(出让)及拆迁补偿费;指法律、法规和规章规定征用土地及拆迁的补偿、补助、安置等费用。拆迁旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益应冲减成本,受让土地按实际支出的土地出让费计入成本。
(二)前期工程费:指开发项目实施前期工程发生的费用,包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。
(三)房屋建筑安装工程费:指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用,一般包括住宅土地(含桩基)工程费、水电安装工程费及附属工程费。材料价格的处理办法由各市价格、建设部门按省物价局、省建委联合发布的工程建设材料预算价格的有关规定执行。
(四)附属公共配套设施费:指列入建筑安装施工图预算项目,与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。
(五)公共基础设施费:指开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。
(六)管理费用:指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用,以本款前五项之和为基数的1-3%计算,具体标准由各市制定。
(七)销售费用:指开发经营单位为销售商品房而发生的费用,以本款前五项之和为基数的1-2%计算,具体标准由各市制定。
(八)财务费用:指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过本款前五项之和的30%,计息时间为:多层住宅不超过24个月,高层住宅不超过36个月。利率按国家规定执行。
(九)公共设施专项维修资金;公共设施专项维修资金使用管理办法另行制定。
本款1-9项所列费用,必须严格按照经批准的规定设计方案实际发生的项目执行。未经省价格部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。
二、利润
指商品房开发经营单位按规定计提的利润。利润的提取基数为本条第一款成本构成中的1-5项之和。
(一)经济适用房的利润率最高不得超过3%;
(二)普通标准商品住宅的平均利润率最高不得超过8%;
(三)高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供求自主确定。
三、税金
按国家税法规定执行。
四、住宅差价
(一)楼层、朝向差价;由市、县价格主管部门根据各地具体情况确定,但增减差价总额的代数和应当等于零。
(二)质量差价:由市、县价格主管部门根据县以上建筑工程质量监督部门确认的优良工程在最高不超过商品房建筑安装工程造价的1-1.5%的幅度内确定。
五、不得计入住宅商品房价格的费用
(一)开发小区(片)内的营业性用房和设施的建设费用,均执行“谁投资,谁所有,谁受益”的原则,不得变相通过收费形式无偿占用或平调投资者的资金。
(二)按规定不能计入成本的其他费用。列入住宅商品房价格的收费项目,由省级人民政府另行公布。
第十五条 商品房价格的计算
商品房价格=成本+利润+税金±层次差价±朝向差价±质量差价
本条所称成本=土地征用(出让)及拆迁费+前期工程费+建筑安装工程费+附属公共设施费+公共基础设施费+管理费用+财务费用+销售费用+公共设施专项维修资金
第十六条 本规定制定的有关费率需要变动时,统一由省价格部门调整。
第十七条 商品房价格管理中的违法行为,按《中华人民共和国价格法》和有关法律、法规、规章的规定处罚。
第十八条 涉外商品房价格除国家法律、法规别有规定外,均按本规定执行。
第十九条 各地可根据本规定制定实施细则,报省备案。
第二十条 本规定由省价格部门负责解释。
第二十一条 本规定自发布之日起执行。本规定发布之前各地已颁布的有关规定,凡与本规定相抵触的,一律以本规定为准。



1998年9月29日