乌海市人民政府关于印发《乌海市行政事业单位国有资产管理暂行办法》的通知
内蒙古自治区乌海市人民政府
乌海市人民政府关于印发《乌海市行政事业单位国有资产管理暂行办法》的通知
乌海政发〔2004〕56号
各区人民政府，市府各部门，各企事业单位：
《乌海市行政事业单位国有资产管理暂行办法》已经市政府第七次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○○四年十二月八日
乌海市行政事业单位国有资产管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强行政事业单位国有资产（以下简称：行政事业资产）管理，维护资产的安全完整，提高资产的使用效益，保证行政机关履行职责和促进各项事业的发展，根据《国家行政事业单位国有资产管理办法》的规定，结合我市实际，制定本暂行办法。
第二条 国家对行政事业资产的管理，坚持所有权和使用权相分离的原则，实行国家统一所有，政府分级监管，单位占有、使用的管理体制。国家对行政事业资产拥有所有权；财政部门代表本级政府行使监督权；各行政事业单位对所占用的国有资产，只有使用权而无所有权;各行政事业单位处置资产，必须按本暂行办法的规定履行审批手续，否则无效。
第三条 建立财政部门、业务主管部门（以下简称主管部门）、行政事业单位组成的国有资产管理体系，各部门、单位应明确管理机构和管理人员，建立健全行政事业资产管理岗位责任制度。
财政部门是政府专司行政事业单位国有资产管理的职能机构。市、区财政部门按照统一政策、分级管理的原则，对本级政府管辖的行政事业资产施行综合管理。
主管部门及其所属行政事业单位的国有资产管理机构，负责对本部门（单位）占有、使用的国有资产实施监督管理和具体管理。
第四条 财政部门代表本级政府，对行政事业单位落实国有资产管理法律、法规、制度的情况进行年度检查和日常监督。
第五条 财政部门要结合部门预算管理，严把资产购置和处置两个环节，优化资产配置，管好用好行政事业资产。
第二章 产权登记
第六条 凡占有、使用国有资产的行政事业单位，不论其是否纳入预算管理，以及实行何种预算管理形式，都必须向财政部门申报、办理产权登记手续。
第七条 行政事业资产产权登记分为设立产权登记、变动产权登记、撤销产权登记。
行政事业资产产权登记实行年度检查制度。
第八条 财政部门应妥善保管行政事业资产产权登记表，并建立行政事业资产产权登记档案，了解和掌握行政事业单位国有资产存量增减变动情况。
第三章 资产的管理使用
第九条 行政事业单位要认真做好资产的日常管理工作，建立健全管理制度，将资产管理的责任落实到有关部门和个人。
第十条 行政事业单位对所占有、使用的国有资产要定期清查，做到家底清楚、帐帐相符、帐表相符、帐实相符、帐卡相符。
第十一条 有罚没和收费项目的行政事业单位，应设置专门的帐簿，对罚没物品和债务人抵入物品进行登记管理。
罚没物品的处置，参照本暂行办法第五章的规定执行，但处置收入全额上缴国库。
抵入物品的价值，以处置净收入为准，处置行为参照本暂行办法第五章的规定执行。抵入物品如确需本单位自用的，应报财政部门审批同意后，进行评估并按评估结果入帐。
第十二条 行政事业单位要优化资产配置，做到物尽其用，发挥资产的最大使用效益。由于单位撤销、合并及其它原因造成闲置的资产，财政部门报经本级政府批准可以无偿调拨和转让。
第四章 非经营性资产转经营性资产
第十三条 非经营性资产转经营性资产的主要方式有：
一、用非经营性资产作为初始投资，在工商行政管理部门领取《企业法人营业执照》，兴办具有企业法人资格的经济实体；
二、用非经营性资产对外投资、入股、合资、联营；
三、用非经营性资产作为注册资金，在工商行政管理部门领取《营业执照》，兴办不具有法人资格的附属营业单位；
四、用非经营性资产对外出租、出借；
五、财政部门认可的其它方式。
第十四条 行政事业单位将非经营性资产转经营性资产，经主管部门审查核
实，报同级财政部门批准；行政划拨的土地由非经营性转经营性，按照国家土地管理法规执行。
用非经营性资产兴办具有法人资格的经济实体，须持有主管部门的批准文件、出资单位的财务报表、资产评估报告及其核准文件或主管部门出具的资产证明，到同级财政部门办理产权登记和批准手续。
非经营性资产转经营性资产的期限，应控制在本单位行政首长任期内，一般不得超过4年；
特殊情况下，经同级政府主管财政部门的领导批准，最长可延长为8年。
第十五条 对行政事业单位非经营性资产转经营性资产，应坚持有偿使用原
则。
非经营性资产转经营性资产的方式为本暂行办法第十三条第一、二、三项的，以实际占用的非经营性资产转经营性资产总额为基数，财政部门向该行政事业单位征收2%的资产占用费。
非经营性资产转经营性资产的方式为本暂行办法第十三条第四项的，以非经营性资产转经营性资产收入总额为基数，财政部门向该行政事业单位征收20%的资产占用费。
非经营性资产转经营性资产的方式为本办法第十三条第五项的，参照本条第二、三款执行。
征收的资产占用费由有非经营性资产转经营性资产的行政事业单位按季度缴入本 级财政，专项用于行政事业单位固定资产的更新改造。
财政部门有权对行政事业单位非经营性资产转经营性资产的经济效益、收益分配等情况进行监督检查，及时纠正存在的问题。
第十六条 行政事业单位非经营性资产转经营性资产，其资产的国家所有性
质不变，除国家另有规定外，不得用国有资产开办集体性质的企业。
第五章 资产处置
第十七条 资产处置审批权限。流动资产的处置，由主管部门审批。固定资
产、长期投资、无形资产和其它资产，以及以出让形式取得的土地的处置，经主管部门审核后，报财政部门审批。
第十八条 财政部门审批权限内的资产处置申报程序。
一、行政事业单位转让、报废、报损国有资产，首先向财政部门提出申请处置国有资产的报告，并填报《行政事业单位国有资产处置申报表》，经主管部门审核同意并签署意见后，报财政部门审批。
二、行政事业单位无偿调拨国有资产，应填报《国有资产无偿调拨通知书》，报财政部门审批。
第十九条 行政事业单位处置国有资产时，除提交本暂行办法第十八条所列
文件、资料外，还应根据具体情况，按照财政部门的要求提交有关文件、证件及资料。
第二十条 行政事业单位转让房屋建筑物、土地（仅指以出让形式取得的土
地）和帐面单位价值2万元以上（含2万元）的车辆、仪器设备、办公用品时，经财政部门审核同意后，对有评估必要的资产，由财政部门委托评估和拍卖机构进行资产评估和公开拍卖。对无评估必要的资产，由财政部门和使用单位共同确定转让底价，财政部门根据具体情况选择公开拍卖或其它转让方式。以上转让净收入全额收缴国库。
第二十一条 转让本暂行办法第二十条所规定资产项目和价值金额之外的固定资产，报经财政部门审核同意后可以自行处置，处置收入按财政部门的有关规定使用。
第二十二条 行政事业单位以国有资产抵顶债务或与其它性质的单位进行产
权置换，首先应按照本暂行办法第二十条、第二十一条的规定办理，经公开拍卖无法成交的，方可按照前述拟抵顶债务金额或拟产权置换金额，将国有资产用于抵顶债务或产权置换。
第二十三条 行政事业单位无偿调入、调出国有资产，凭《国有资产无偿调
拨通知书》处理帐务；行政事业单位转让、报废、报损国有资产，凭《行政事业单位国有资产处置批复书》和收入凭据处理帐务。
第六章 责 任
第二十四条 主管部门和行政事业单位违反本暂行办法规定的，由财政部门
责令改正，并根据情节轻重，给予警告或10000元以下的罚款。
有关工作人员玩忽职守、徇私舞弊、严重失职，造成国有资产损失的，由其所在单位或同级监察部门根据情节轻重给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 行政事业单位发生未履行审批手续的资产处置行为的，各级工
商、国土资源、房产、公安车管等有关部门不予办理相关变更手续，否则将转交有关部门追究相关责任人责任。
第七章 附 则
第二十六条 本暂行办法适用于全市各类占有、使用国有资产的国家机关、事业单位、党派和社会团体。
第二十七条 本暂行办法由乌海市财政局负责解释。
第二十八条 本暂行办法自发布之日起施行。
【案件概况】
2011年4月2日，被告通过原告上海某房屋服务有限公司居间介绍与案外人张某签订了关于其购买上海市普陀区某路326弄18号503室之房地产的《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告向张某购买上述房屋，房价款为200万元。合同对付款方式、违约责任、房产交付等事项作了约定。后原告与被告签订了《佣金确认单》，该《佣金确认单》约定被告共需向原告支付中介服务费人民币（以下币种均为人民币）2万元，但被告至今仍未支付该笔中介服务费。现原告诉至法院，请求判决：1、被告支付中介服务费2万元整；2、诉讼费由被告承担。
原告称在促成交易双方签订买卖合同当天曾告知被告相关限购政策，并口头询问被告有无购房资格，被告告知其在上海工作且有公积金，有购房资格。但在签订网上备案的合同当天被告告知原告其没有购房资格。原告认为在签约前其没有义务审查购房人的购房资格。被告认为认为自己属于限购政策中“不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，因此没有购房资格，被告认为原告作为房地产专业人士应该有责任审查购房人是否有购房资格。
【法院判决】
被告应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房屋服务有限公司中介服务费人民币1万元。
【律师评析】
上海房地产律师杨东分析认为，法院对审理此案,一般会关注三个方面,以此来判断中介费是否应该支持,支持多少。具体如下:
第一，房产中介在什么样的情况下可以主张中介费？按照《合同法》相关规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。就本案而言，被告与案外人已经签订《上海市房地产买卖合同》，而且也具备了房地产买卖合同的主要条款，应认定为促成合同成立。依法可以主张中介费。另外，如果对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。但本案中原被告签订《佣金确认书》约定了中介费，一般因按照约定优先处理。
第二，限购审查是否为房产中介的应尽义务居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。就房产中介性质而言，其提供的房源信息应当真实，本案系争房屋权属清晰，是可以交易的，能否交易成功，取决于买卖双方的自身条件及是否受到政策调控所限，非中介所应尽的义务，而更应当取决于交易双方持审慎态度而达到安全交易的目的。”由此可见，法院更倾向认为限购审查义务更多的在于买方。作为房产中介应尽的义务是确保房地产无任何交易瑕疵即可。当然，杨东律师认为房产中介依法应当就有关订立合同的事项（如房产政策等）如实报告义务，而且应提供相关告知证据，以防止纠纷产生。
第三，中介费与房产中介的工作量是否挂钩？司法实践中，中介费与房产中介的工作量还是相互挂钩的，并不是促成签订《上海市房地产买卖合同》后，就能主张全部中介费的。根据目前上海房屋中介操作情况，中介公司应当协助双方当事人办理房屋买卖合同的网签手续，以及过户登记手续，否则不能认定其已完成中介服务。因此唯有完成全部中介服务，才能主张全部中介费。不然也违背权利义务应相当对等的公平原则。
【法规政策】
2011年1月26日，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》颁布，该通知第六条规定：原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。2011年1月31日，上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知，该通知第七条规定：对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
(作者系上海房地产注册经纪人\上海市欣隆律师事务所律师杨东)