北京市劳动和社会保障局 北京市经济委员会 北京市财政


关于印发《北京市国有破产企业职工分流安置暂行办法》的通知

京劳社就发[2002] 53 号

各区（县）劳动和社会保障局、财政局，市属各委、办、局、总公司（集团）、计划单列企业：

为了推进国有企业破产工作，妥善分流安置职工，维护职工合法权益，现将《北京市国有破产企业职工分流安置暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

北京市劳动和社会保障局
北京市经济委员会
北京市财政局
二00二年六月二十六日


北京市国有破产企业职工分流安置暂行办法

第一章 总则

第一条 为做好国有破产企业职工的分流安置工作，使企业破产工作顺利进行，根据国家有关规定和北京市人民政府办公厅《关于转发〈北京市国有企业破产工作暂行规定〉和〈北京市企业兼并工作暂行规定〉的通知》，结合本市实际，制订本办法。

第二条 本办法适用于本市依据《中华人民共和国企业破产法（试行）》申请破产的国有企业。

第三条 市劳动保障部门依据国家有关法律、法规，制定破产企业职工分流安置政策，按规定核定预提实行社会化管理人员各项保险福利费用，核定并清偿破产企业欠缴各项社会保险费和借（垫）支的各项社会保险基金。

区、县劳动保障部门负责做好破产企业退休人员和失业人员、工伤人员的接收、管理工作。

街道（镇）劳动保障部门负责按规定办理退休人员、失业人员、工伤人员养老金、失业保险金、工伤保险待遇和医疗保险待遇等有关费用的支付手续。

第四条 企业在向法院申请破产前，应依据国家有关企业破产的法律、法规以及本市有关政策规定制定切实可行的职工分流安置方案。方案应包括：

（一）职工、离退休人员基本情况；

（二）职工、离退休人员分流安置措施和去向；

（三）工伤职工基本情况及分流安置措施和去向；

（四）安置职工、离退休人员所需经费,筹措办法以及各项费用预提数额；

（五）企业及职工个人缴纳社会保险费情况和拖欠情况；

（六）企业拖欠职工工资、退休费、医药费等情况及解决的办法；

（七）其他事项。

第五条 破产企业拟定破产预案时，应及时与市或区（县）社会保险基金管理中心（以下简称社保中心）办理破产前欠缴和借支社会保险基金的确认手续，对退休人员、工伤人员移交社会化管理需要预提的各项费用按国家和本市有关规定进行测算，待法院正式宣布破产后经市、区（县）社保中心确认列入破产清偿范围，进行清算。

第六条 法院宣告企业破产后，破产企业清算组应向职工告知分流安置政策、社会保险关系接续政策以及相关政策，确实保障职工分流安置工作顺利实施。

第二章 职工分流安置

第七条 破产企业分流安置职工的范围是：与企业有劳动关系和协议保留社会保险关系的全部职工，既包括企业破产前在岗职工，也包括企业已退出工作岗位休养等所有不在岗人员。

第八条 企业破产采取鼓励职工自行调出、自谋职业、其它企业安置等多渠道分流安置相结合的原则，实行职工自愿选择，有偿安置，切实保护职工合法权益，促进职工再就业。

第九条 为加快破产企业职工分流安置工作，对三个月内分流安置的职工给予鼓励，所需费用从破产企业依法取得土地使用权的转让所得中支付。

（一）职工自行调出给予一次性奖励。自法院宣告破产之日起30日内调出的每人奖励2000元；60日内调出的每人奖励1500元；90日内调出的每人奖励1000元。

（二）若有单位接收安置破产企业在职职工，经双向选择，以每安置1人不高于本市上年企业职工平均工资3倍的标准划拨给安置单位一次性安置费。

（三）职工自谋职业的发给自谋职业安置费。破产企业职工安置费的提取标准依据该破产企业土地使用权的转让所得而确定，但人均最高不得超过本市上年企业职工平均工资收入的3倍。在发给职工个人自谋职业安置费时，可考虑按职工工龄长短确定发放标准。同时清算组要与职工签订自谋职业协议书（样式附后）。

第十条 职工领取自谋职业安置费后，应将档案存放到市、区（县）劳动保障部门开办的职业介绍服务中心。参加社会保险的可接续各项社会保险关系，其缴纳社会保险费的时间与存档前缴费时间合并计算。存档并缴费满1年以上失业的，可按规定享受失业保险待遇，但不再享受北京市城镇失业人员自谋职业社会保险费补助。

第十一条 破产企业的在职职工，在法院宣告破产当月，男年满55周岁，女年满45周岁，经本人申请，可以办理退休手续。其基本养老金按本人距男年满60周岁，女年满50周岁退休年龄的年限（计算到月，保留一位小数），每提前退休一年减发除个人帐户以外2%的基本养老金。即：提前退休人员的基本养老金=（全额基本养老金 - 个人帐户养老金）×（1 - 提前退休年限×2%）+个人帐户养老金。当基本养老金低于本市基本养老金最低标准时，按本市基本养老金最低标准计发。按此办法办理提前退休人员达到法定退休年龄后其基本养老金不再重新计算，但随同本市基本养老金正常调整制度一并调整。

第十二条 破产企业职工未按照本办法第九条、第十一条的规定办理分流安置的，终止劳动合同，并由破产企业比照原北京市劳动局《关于转发劳动部〈关于印发违反和解除劳动合同的经济补偿办法的通知〉的通知》（京劳关发[1995]45号）中第八条规定的标准给予职工补偿。

破产企业与职工终止劳动合同，应按照本市失业保险有关规定将职工档案移交其户口所在地的区（县）劳动保障部门，符合条件的按照规定享受失业保险待遇。

第十三条 对于患病或非因工负伤经市、区（县）劳动鉴定委员会鉴定为部分丧失劳动能力，按照本办法第九条第（三）项办理自谋职业或按照本办法第十二条规定终止劳动合同的职工，除享受自谋职业安置费或补偿外，再加发不少于6个月工资的医疗补助费，医疗补助费的计算标准按原北京市劳动局《关于转发劳动部〈关于印发违反和解除劳动合同的经济补偿办法的通知〉的通知》（京劳关发[1995]45号）中第六条的规定执行。

第三章 劳动关系的处理

第十四条 自法院宣告企业破产之日起，破产企业与职工签订的劳动合同和协议保留社会保险关系的协议终止执行。企业与职工未签订劳动合同的，劳动关系终止。

第十五条 破产企业职工在清算期间按照本办法第九条第（二）项规定安置到其它单位的，在与新单位签订劳动合同时，其劳动合同期限不得短于原企业劳动合同尚未履行的期限，未履行完的期限短于3 年的，重新签订劳动合同的期限不得短于3年。职工在原单位工作时间与安置单位工作时间连续计算。

未与职工签订劳动合同的破产企业，其职工按照本办法第九条第（二）项规定由其它单位安置的，劳动合同期限应由双方协商确定，但不得短于３年。

第十六条 连续工龄满10年且距法定退休年龄10年以内的职工和初次分配在破产企业的国家建设征地农转工人员、连续工龄10年以上的西藏内调职工、全国劳动模范（先进工作者）、"五一"劳动奖章获得者、初次分配在破产企业的复员、转业、退伍军人以及伤残等级为5至10级的工伤职工被有偿安置后本人要求签订无固定期限合同的，安置单位应当与被安置职工签订无固定期限合同。

第四章 工伤职工的安置和管理

第十七条　已参加工伤保险的破产企业中伤残等级为１至４级的工伤职工，办理退休手续，实行社会化管理，享受养老保险待遇，按照养老保险规定核定的养老金低于本人伤残抚恤金的，差额部分由工伤保险基金补足。此后，随养老保险待遇调整机制调整。

第十八条　破产企业中伤残等级为5至10级的工伤职工，符合本办法第九条第（三）项或者第十二条规定安置的，除享受破产企业职工相应待遇外，还可以向企业申领一次性伤残就业补助金，领取后由清算组在《工伤证》上注明支付金额，加盖公章，终止工伤保险关系。

工伤职工也可以不领取一次性伤残就业补助金，由清算组按照一次性伤残就业补助金的标准预提费用，交至企业所在区（县）社保中心，纳入工伤保险基金。该工伤职工的工伤保险实行社会化管理，由其户口所在街道（镇）劳动保障部门负责办理具体手续。

第十九条　破产企业工伤职工按照本办法第九条第（一）项、第（二）项安置的，由清算组按规定将一次性伤残就业补助金划拨到安置单位，由安置单位继续承担工伤职工的工伤保险责任。

第二十条　按照本办法第十七条、第十八条第二款实行社会化管理的工伤人员，破产企业清算组除按本办法预提相关费用外，还应按有关规定预提企业负担的工伤职工的住院伙食补助费、就医交通费等工伤保险费用，交至企业所在区（县）社保中心，纳入工伤保险基金。

第二十一条 已参加工伤保险的破产企业中享受工亡职工供养亲属抚恤金的人员，工伤保险待遇由街道（镇）劳动保障部门负责发放，在工伤保险基金中列支。

第二十二条 企业破产时，已认定工伤但因工伤医疗期未满未做伤残等级鉴定的，应进行伤残等级鉴定。

　　第二十三条 破产企业中未认定工伤但企业已按照享受因工伤待遇和比照因工伤待遇处理的，破产企业清算组应参照工伤保险规定的待遇标准，一次性结算有关待遇。所需费用从土地使用转让所得中支付。

第二十四条 破产企业清算组应该将该企业每一名工伤职工的安置情况、费用预提情况、一次性伤残就业补助金领取情况等报市、区（县）劳动保障部门备案。

第二十五条 没有参加工伤保险的破产企业，其工伤职工移交社会化管理办法另行制定。

第五章 离退休人员费用预提和管理

第二十六条 破产企业退休人员实行社会化管理的，其丧葬费、供养直系亲属的医药费、抚恤费和冬季取暧费按《北京市人民政府办公厅印发〈北京市调整经济结构若干配套政策实施办法（试行）〉的通知》（京政办发[1995]67号）文件规定预提，预提的各项费用从土地使用权转让所得中支付，不足部分暂由企业主管部门垫付，企业主管部门垫付确有困难的，由同级财政部门垫付，并划拨到市社保中心。社保中心收到移交社会化管理所需预提的各项费用后，原则上应在次月起对退休人员进行社会化管理。

预提的资金按照规定纳入社会保障基金财政专户。其中供养直系亲属的医药费须单独计帐，专项支付。

第二十七条 退休人员实行社会化管理的，其医药费预提按照北京市劳动和社会保障局、北京市财政局、北京市经济委员会联合印发的《关于破产企业实行社会化管理的退休人员参加基本医疗保险有关问题的通知》（京劳社医发[2002]46号）中的有关规定执行。

第二十八条 离休人员按有关规定预提各项费用和医药费，交企业的上级主管部门管理，由企业的上级主管部门负责发放和支付。预提费用从土地使用权转让所得中支付，不足部分由同级财政补足。

已故离休人员配偶的困难补助费，按现行标准预提10年，交企业的上级主管部门，由企业的上级主管部门负责发放。

第二十九条 破产企业退休人员符合移交社会化管理条件的，由企业破产清算组将退休人员档案和社会保险关系移交破产企业所在区（县）劳动保障部门，由其分别转移到退休人员户口所在区（县）劳动保障部门，再转移到退休人员户口所在街道（镇）劳动保障部门。由退休人员户口所在街道（镇）劳动保障部门按规定支付该退休人员养老金和有关费用，承办该退休人员及其供养的直系亲属医药费报销手续。

第三十条 退休人员供养的直系亲属，可在我市基本医疗保险定点医疗机构内选择一家医疗机构为其就医的指定医疗机构，普通药费、手术费和输血费报销50%。

第三十一条 易地安置的退休人员按照北京市基本医疗保险规定划入个人帐户的帐户金和报销的医药费用由破产企业所在地的街道（镇）劳动保障部门负责发放、报销。

第六章 拖欠工资和社会保险费的清偿

第三十二条 企业破产前拖欠的职工（含离退休人员）工资、医药费和离退休金，按照《破产法》等有关规定，从破产企业变现的财产中进行清偿。其清偿标准如下：

（一）对企业破产前所欠职工工资，按破产前职工从事生产工作期间的应发工资进行清偿；
（二）对企业破产前所欠职工和退休人员的医疗费，按照国家有关规定以及本市企业职工和退休人员参加大病医疗费用社会统筹、基本医疗保险制度的规定进行清偿。

第三十三条 法院宣告企业破产后，企业停止缴纳社会保险费。破产清算组对破产企业未缴、欠缴的社会保险费和借支的社会保险基金进行清算，并经市、区（县）社保中心审核认定后，从破产企业变现的财产中进行清偿，清偿的内容主要包括：

（一）按规定应缴纳的各项社会保险费；

（二）借支的职工生活费和离退休基本养老金；

（三）按规定从社会保险基金中借支的其它费用。

第三十四条 市社保中心负责全市破产企业欠缴、借支社会保险基金与社会保险费用预提具体金额的审核认定和退休人员实行社会化管理的核准工作；区（县）社保中心负责本辖区内未列入《国家企业兼并破产和职工再就业工作计划》的破产企业社会保险基金清偿与预提的初审确认及接转退休人员社会保险关系工作。

第三十五条 市、区（县）社保中心在收到破产企业退休人员预提（或垫付）的各项费用后，应为资金支付单位出具收款证明，并按社会保险基金流程归集到社会保险基金财政专户。

第三十六条 企业自法院宣告破产之日起30日内，持法院裁定书及有关证明材料到参统地的区（县）社保中心办理注销社会保险登记手续和终止社会保险缴费手续。企业留守人员在破产清算期间应缴纳的社会保险费用，在分流安置之后可予以补缴。

第七章 附则

第三十七条 留守人员的工资和应缴纳的社会保险费列入破产清算费用。

第三十八条 当法院作出终审裁定后，破产企业清算组须将破产清算报告和终审裁定书报市、区（县）劳动保障部门备案。

第三十九条 破产企业的职工人数，按法院宣告破产之日实有职工人数确定。

第四十条 本办法自2002年7月1日起施行。过去规定与本办法不一致的，以本办法为准。

附件：

破产企业职工自谋职业协议书（北京市劳动和社会保障局制）

甲方：

乙方：

依据《中华人民共和国企业破产法（试行）》、北京市人民政府办公厅《关于转发〈北京市国有企业破产工作暂行规定〉和〈北京市企业兼并工作暂行规定〉的通知》（京政发[2000] 106号）和北京市劳动和社会保障局、北京市经济委员会、北京市财政局联合制发的《北京市国有破产企业职工分流安置暂行办法》（京劳社就发[2002]53号）文件中有关破产企业职工自谋职业的规定，经甲（×××）乙(×××)双方协商一致，订立本协议。

一、乙方向甲方应提交自谋职业申请书，终止与甲方劳动关系。

二、甲方同意乙方申请后，签订本协议，从本协议书签字之日起，甲、乙双方劳动关系即行终止。甲方在××日内将自谋职业安置费 万 千 百 拾 元一次性支付给乙方。

三、甲方负责将"终止、解除劳动（聘用）合同或工作关系的证明书"及本人自谋职业协议书存入乙方人事档案。并将乙方的人事档案转往乙方认可的北京市职业介绍服务中心、×××区（县）职业介绍服务中心或本人户口所在地街道（镇）劳动保障部门。

四、乙方应主动配合甲方办理有关手续。

五、本协议未尽事宜，按国家及本市有关规定执行。

六、本协议自甲、乙双方签字并加盖公章之日起生效。

七、本协议正本一式三份，甲、乙双方各执一份，乙方人事档案中留存一份。

甲方（公章） 乙方

负责人 （签字）
（或者授权代理人签字）

年 月 日 年 月 日

收回国有土地使用权补偿法律问题

闫凤翥


【目录】
1，引言
2，收回国有土地使用权行为的法律属性及方式
3，收回国有土地使用权补偿程序及标准
　　【摘要】土地是不可再生的自然资源，由于我国采取最严厉的耕地保护制度，建设用地的供应与需求的矛盾日益突出，特别是具有财产属性的国有建设用地更显紧缺。因城镇化、工业化的发展在国有建设用地的出让、转让、收回等方面不停得进行转换，形成了土地交易市场，土地价格便随找市场的形成而形成。土地出让、转让市场法律法规比较全面，可以说有章可循。但是，针对政府收回土地程序、理由、补偿等却不完善，特别是有关收回土地补偿问题几乎是法律空白。政府收回国有土地使用权如何补偿、补偿标准既无规范的程序法又无保障使用权人获得公平合理的补偿的救济途径，可谓是政府单方市场。为了维护土地使用权人的合法权益，笔者依照现行法律法规的规定，结合法理和具体情况就收回国有土地使用权补偿程序、标准等问题提出几点浅薄的看法，与同行共同切磋。
　　【关键词】收回土地 土地使用权 土地补偿
　　收回国有土地使用权是市县人民政府及其土地行政主管部门的一项法定职责。收回的行为本身属于行政行为，该行为还可能引发民事行为、犯罪行为等。因此，不是一种简单的行政行为。
　　一、收回国有土地使用权行为的法律属性及方式
　　由于我国实行社会主义公有体制，土地所有权实行国家所有和农民集体所有，国有土地所有权由国务院代表国家行使，土地使用者只能获得国有土地使用权，所有权与使用权分离制度使得土地物权也同时分离。因此，所谓收回土地使用权既收回物权，依据物权法原理，物权非法定原因不被剥夺。因此，依据现行法律规定的收回国有土地使用权法定事由归纳以下几种收回的法律属性及方式。
　　（一）行政处罚性“收回”方式
　　行政处罚性“收回”方式，是指因土地使用权人违反法律法规禁止性强制条款的规定，由市县人民政府依照法律法规的规定决定收回土地使用权的行为。该方式的法律依据是：
　　1、《土地管理法》第37条第1款“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。
　　2、《城市房地产管理法》第25条：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。
　　3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚” 。
　　（二）土地使用权使用期满“收回”收回方式
　　国有土地使用权在与使用权人签订使用权出让合同时就依法约定了土地使用年限，当使用年限期满前使用权人没有申请续期的，或者虽申请续期但未获批准，政府将土地“收回”的行为。该方式的法律依据是：
　　1、《土地管理法》第58条第1款第3项：土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
　　2、《城市房地产管理法》第21条第2款“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。
　　3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。
　　（三）法定事由“收回”方式
　　依法定事由的“收回”，是指土地使用者在没有违反法律法规禁止性规定的情况下，因发生某种法律法规规定应当收回土地使用权的事件，而被土地行政主管部门收回土地使用权。这里需要说明的是，首先，土地使用者没有违反法律法规的行为，其次，发生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如单位迁移、解散、撤销、破产，也可能是国家方面的原因，如为了公共利益，或者为了实施城市规划。该方式的法律依据是：
　　1、《物权法》第148条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
【备注】第42条 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
　　2、《土地管理法》第58条第1款第1、2、4、5项；《土地管理法》第58条第1款：“有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
　　（1）为公共利益需要使用土地的；
　　（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
　　（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
　　（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
　　（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
　　3、《城市房地产管理法》第19条、“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。
　　4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条第1款 “国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。
　　5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条第1款：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”。
　　6、《城乡规划法》 第50条：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
　　二、收回国有土地使用权补偿程序及标准
　　行政处罚性、使用期限届满“收回”方式，依据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让条例》的规定均属于“无偿”收回土地使用权的情形，是否补偿应区别对待，法定事由“有偿”收回方式应当给予补偿。
　　（一）土地补偿标准及构成
　　1、征地补偿费。根据《土地管理法》第47条第2款，征地补偿费由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费组成。它是在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，支付给被征地村和被征地农民的补偿性和安置性费用。因此，征地补偿费的性质，是土地所有权“转权”时政府应当依法承担的费用，如有“转嫁”土地使用者行为，在补偿时应计算在补偿成本中。
　　2、拆迁补偿费。根据相关法规，拆迁房屋，应对被拆迁人进行补偿安置。对被拆迁人来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿；对用地单位来说，拆迁补偿费是为获得土地使用权而支付的费用。因此，拆迁补偿费的性质，是土地使用权“易手”并因土地使用权“易手”而支付给被拆迁人的补偿费。该费用属于政府出让前应承担的开发费用，如有“转嫁”开发商行为，在收回土地补偿计算成本时应当给予补偿。
　　3、征地规税费。征地规税费由耕地开垦费、耕地占用税、新菜地建设基金、水利建设专项资金、新增建设用地有偿使用费、征地管理费等六项费用组成。这些资金是因土地由“农用地”转变为“建设用地”从而转为国家所有的费用，由报批的地方政府向省和中央政府缴纳的费用。如有“转嫁”土地使用人行为，在收回补偿成本核算时应计算在补偿成本中。
　　4、土地出让金。土地出让金是土地使用者向国家支付的一定年限的土地使用权费用。“有偿”收回土地使用权时应退还剩余年限的土地使用费既土地出让金，是土地出让合同属性决定的。退还不是补偿属性，是返还财产属性，土地使用人发还土地使用权，代表土地所有人一方的市县政府返还土地出让金的交换是履行土地出让合同的表现，因此，不能将退还土地出让金视为对土地使用人的补偿。依据《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”这里的42条是关于房屋征收的规定，因此提前收回国有土地应依照征收房屋程序给予补偿“并”退还相应“剩余年限”的土地出让金。
　　5、土地使用权价值。土地使用权在使用中由于开发强度、投资大小、区域变化、土地供求状态的因素影响。土地使用权可能增值，而且有的增值幅度很大。增值的主要因素是使用权人因使用土地而产生。因此。《国务院城市拆迁条例》规定，拆迁城市房屋时按照拆迁时点的房地产市场价格进行评估给予补偿，这里的“房地产市场价格”就包含于土地使用权市场价格，市场价格就体现出“物”的价格属性。物权的价值属性既包括“增值”又包括“贬值”属性。“有偿”方式收回国有土地使用权的应按照收回土地时间节点依法评估确认其价值，按照市场实际价格确定补偿标准。“无偿”收回国有土地使用权的依据处理原则分别处理。
　　（二）补偿程序及法律依据
　　依据现行法律法规的规定，“有偿”收回国有土地使用权的程序应当采取：先行征收房屋及地上附着物，补偿到位后再实施“收回”国有土地使用权。“无偿”收回国有土地使用权的程序应当采取：先行收回国有土地使用权，需要补偿的给予补偿再拆除或没收房屋及地上附着物，不需要补偿的直接拆除或没收房屋及地上附着物。没有地上建筑物、构筑物的直接收回土地。
　　1、“有偿”收回国有土地使用权程序