吉林省建设厅


关于印发《吉林省廉租住房按份共有产权实施管理办法》的通知

吉建保〔2009〕5号


各市州房产局（建委、建设局）、长白山管委会规划建设局：

为建立和完善多层次住房保障体系，加大廉租住房建设力度，多渠道筹集廉租住房建设资金，实现廉租住房建设的良性循环，现将《吉林省廉租住房按份共有产权实施管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。





附件：吉林省廉租住房按份共有产权实施管理办法





　　　　　　　　　　　　　 二○○九年七月二十四日





抄送：各县（市）房产局、建设局











附件：

吉林省廉租住房按份共有

产权实施管理办法



第一条 为建立和完善多层次住房保障体系，加大廉租住房建设力度，多渠道筹集建设资金，实现廉租住房建设的良性循环，切实解决城镇低收入住房困难家庭的住房问题，根据《吉林省城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障办法》（省政府令第204号）等有关规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条 我省廉租住房按份共有产权的实施及管理，适用本办法。

本办法所称廉租住房按份共有产权，是指地方政府和低收入住房困难家庭（以下简称保障对象）根据出资比例按份共同拥有同一套廉租住房产权，具体出资比例由各地结合实际确定。

第三条 县级以上人民政府住房保障部门为廉租住房主管部门，负责本行政区域内廉租住房按份共有产权政策制定及监督管理，具体组织实施和相关管理工作可委托具备法人资格的住房保障机构（以下简称住房保障机构）负责。

第四条 购买廉租住房的保障对象应当是经公示的当地低收入住房困难家庭档案中的保障对象。

第五条 廉租住房国有产权由中央财政补助资金和地方财政配套资金形成，由当地住房保障部门（或住房保障机构，下同）依出资比例取得；私有产权由符合购买条件的保障对象通过购买廉租住房产权取得。

当地住房保障部门和保障对象为廉租住房按份共有人，对廉租住房按其所有份额享有权利，承担义务。

已购买廉租住房的保障对象同时为廉租住房使用人。

第六条 廉租住房出售价格实行政府定价，由当地住房保障部门会同价格主管部门，结合当地实际情况，按照高于成本价、低于市场价原则，确定平均出售价格，并向社会公示。

第七条 按份共有产权廉租住房的规划设计、使用功能、工程质量、面积控制标准等应当严格执行国家、省有关规定。建筑面积以具有房产测绘资格的单位出具的房屋测绘报告数据为准。

第八条 保障对象购买廉租住房实行申请、审核、轮候和公示制度。其程序为：

（一）由保障对象的户主或保障对象推举的家庭成员（简称申请人）持购房申请、户口簿、身份证、低收入住房困难证明，向当地住房保障住房部门自愿提出购买申请。

（二）当地住房保障部门进行审核，符合条件的，在当地予以公示，公示期限为15天。

（三）经公示无异议，由当地住房保障部门根据年度房源情况、保障对象的住房困难程度和申请顺序等因素，采取轮候、摇号等方式确定购买对象，发放不间断顺序号的廉租住房准购证。

（四）本年度可以购房的申请人持廉租住房准购证按顺序购买廉租住房，顺序号在前的优先选购。在规定时间内未选购廉租住房的保障对象，视为自动放弃本年度购买权利，下一年度需重新申请购买资格。

第九条 购房申请人选购廉租住房后（以下简称购房人），需与当地住房保障部门签订《廉租住房购买合同》，并办理相关手续。《廉租住房购买合同》应明确以下内容：

（一）购房价格、购房款的付款方式和支付时间。

（二）产权比例划分。

（三）上市交易条件。

（四）按份共有人的权利、义务。

（五）违约责任及争议解决办法。

（六）其他约定。

第十条 保障对象原来享受租赁补贴的，自办理完廉租住房入住手续起，不再享受租赁补贴。

第十一条 按份共有产权廉租住房国有产权份额的部分，由县级以上人民政府住房保障部门代表政府按国有资产进行管理，实行低租金或零租金，具体事宜由各地根据当地实际情况自行确定。

第十二条 已出售的廉租住房应按照有关规定建立健全物业专项维修资金制度。

按份共有产权廉租住房的共有部分和公用设施设备的维修费用由按份共有人按照面积份额分别承担，在应交存的物业专项维修资金中列支。

居住期间，廉租住房专有部分的维修费用、物业服务费、采暖费及水、电、气等费用均由使用人承担。

第十三条 购买按份共有产权廉租住房后，购房人按规定办理权属登记，并按所购份额交纳税费。国有产权部分免交契税。

产权部门办理权属登记时，将房屋性质和共有份额在房屋登记簿上注记。

第十四条 住房保障部门出售按份共有产权廉租住房之日起，3年内不得将廉租住房国有产权部分全部出售给购房人。

自可以出售全部产权之日起，3年内购房人可按原购买价格购买国有产权部分；3年后，则需按市场价格购买。

第十五条 购房人在取得全部产权后即可自由上市交易。取得全部产权前，购房人因不再符合住房保障条件或自愿退出的，由当地住房保障部门按照原出售价格进行回购，不计利息。

第十六条 将所购买的廉租住房上市交易的家庭，不得再次申请住房保障。

第十七条 廉租住房的按份共有人不得将按份共有产权廉租住房用于出租经营等。

第十八条 对于按份共有产权廉租住房私有产权部分，其合法继承人符合住房保障条件的，经住房保障部门同意，可以依法继承。合法继承人不符合住房保障条件的，住房保障部门可按原出售价格回购，不计利息，补偿给继承人。

第十九条 廉租住房出售所得资金应严格按照《廉租住房保障资金管理办法》（财综〔2007〕64号）的规定，执行“收支两条线”制度，并不再提取财政分成。

廉租住房出售资金原则上必须用于廉租住房的建设、购买、维修和管理，实行专户存储、分账核算。各级财政部门要切实加强廉租住房出售所得资金的监管，保证应收尽收，并按相关规定合理分配，规范使用。

第二十条 对弄虚作假，骗取购买按份共有产权廉租住房的，由住房保障部门追回廉租住房，并按有关规定追究相关人员责任。

对购房人将按份共有产权廉租住房私自转让或用于出租经营的，查证属实，由住房保障部门直接收回其所购买的廉租住房，退回购房款，不计利息，并取消其住房保障资格。

对擅自更改房屋结构的，将依据有关法律、法规，视情节严重程度进行处罚或收回其所购买的廉租住房。

第二十一条 加强按份共有产权廉租住房房源管理、使用管理及所在小区的物业管理。

第二十二条 各地可参照本办法制定实施细则。

第二十三条 本办法由省住房和城乡建设厅负责解释。

第二十四条 本办法自公布之日起施行。





执行难的一个解决方案

李庆民


法律白条成为中国法律的特色风景，执行难构成司法机关自身诚信度的极大考验。到底难在哪里？哈耶克说“知识使人自由”，这句话放在中国法律进步的视野下，显然不成立，即使成立，倒可以解释为法律知识使债务人更加自由---不还债的自由。也就出现了黄世仁哀求杨白劳的黑色幽默剧。20几年来，中国的法制建设如火如荼，毫不逊色于中国人在其他方面的运动能力，但是，很明显，仅有立法肯定不是法制建设的全部，更不是法治。
那么，问题的核心在哪里？
从小的方面讲，往往归因于法院工作人员太少，力度不够；大的方面讲，固然有诚信文化的缺失，传统道德的颠覆等因素。但是任何文明、观念、意识的变化都是渐进的，不可能因为突变造成。追根溯源，造成诚信缺失的原因不外乎包括政治影响、教育、市民风气、法律文化、商业惯例、道德水平等因素。上述因素除法律因素外，均不是我们短期所能解决的，本文仅从法律的角度尝试提出解决方案。
我们知道，法院是司法机关，属于司法机关中的审判机关。顾名思义，法院是以审判案件作为工作中心，执行无论是否属于司法工作的内容，肯定是不属于审判工作。这样，在法理上，我们就把执行从法院的审判工作中分离出来了。这就解决了两个问题：第一，审判工作是涉及公正的，是司法的核心，审判权是必须由审判机关掌握的。第二，执行工作不涉及司法公正的问题，因为是与非已经由审判机关明确界定，执行要解决的是落实审判的结论。
既然执行工作不影响司法公正，目前法院执行人员所做的工作是利用国家强制力使得财产、权利回到各自的法律状态，即财产和权利由动态回到静态的过程。在这个过程中，存在的程序为，当事人的申请，法院执行人员发现债务人的财产，强制执行。这三个过程中，当事人的申请在法律上没有任何可以争论的，强制执行阶段暴力抗法的情况也是少数。最难掌握和控制的是债务人财产的调查。难在：
一、 法院执行人员不足，无法进行充分的调查。
二、 我国财产管理和公示制度不健全，比如，房地产属于不动产，在房地产管理部门均有严格的登记，法律规定应当公开、公示，任何人都可以查阅，目的是保障交易的安全性。实际上，有些地方，比如北京，房地产登记资料是不公开的。只有公安、检察、法院三个机关可以查阅，律师都不允许查阅，更不用说一般市场主体。笔者曾经去北京市朝阳区房地局查阅一个楼宇的抵押登记资料，权属科科长说不允许律师查阅，笔者作为法律工作者出示“担保法”，里面明文规定可以查阅，该科长手一挥，别给我讲法律，我这里不认，你要是把上级同意你查的红头文件拿来就给你看。事情已经过去五年，想起来仍令我辈法律人汗颜，也令我为政府汗颜。这可是首都号称国际化的区的专业管理机构啊。（至今天2004年4月，仍然不允许查阅。。。）
再比如，银行有为储户保密的义务，我国又存在开户管理宽松的情况，一个公司在数个银行开立几个帐户的情况比较普遍。法院执行人员没有能力逐个调查。
有鉴于此，执行工作最难的在于财产的发现。难以发现又可以归因于具备调查权的人员不足。而调查权不影响司法公正。所以，把调查权授予具备法律知识并且具备职业约束的律师，就可以解决这一难题。最近，执行工作引入了有偿举报，即提供债务人财产线索的人将会得到一定比例的报酬。这个举措所要解决的就是财产的发现，看来法院发现了问题，但是这种方法却不是解决问题的根本途径。一个原因是激励机制与社会道德相背离，掌握财产线索的人往往与债务人关系密切，或是单位的员工，这种激励很难达到预期。退一步讲，即使能有举报，也是以破坏道德换取，长远来看，对社会的负面影响难以估量。而赋予律师调查权不同，申请人的律师本身不存在任何道德上的约束，同时律师具备因为身份所赋予的调查权和当事人授予的调查权，理论上这两种调查权足以保障律师履行职责。只是在当前，法律、政策、执法环境限制了律师的权利发挥。所以法院授予律师执行阶段的调查权，并不是把司法权力下放，而是对律师权利的确认、强化和保障。
在律师调查清楚债务人的财产后，由法院执行人员再以国家强制力保障权利人权利的实现。笔者认为，这是目前解决执行难的一个最现实、最直接、最符合资源配置的方法。同时，执行工作中的违法、腐败现象将会得到根本改善。
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