广东省珠海市人民政府


珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法

珠海市人民政府令第28号
　　

《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》已经二000年九月十五日市人民政府第24次常务会议审议通过，现予发布，自二OO一年二月一日起施行。


市长 方璇
二OO一年一月十七日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法

　　第一条 为规范我市城区住宅小区物业管理服务收费，维护物业管理公司及业主的合法权益，促进物业管理市场的健康发展，根据《跌海市住宅小区物业管理条例》，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本市城区范围内具有物业管理主管部门核准的资质，经工商行政管理机关登记注册领取营业执照的物业管理公司，对住宅小区物业提供社会化、专业化服务而收取的物业管理服务收费。
　　本办法所称物业，是指已建成并交付使用的住宅及其附属的设施、设备和相关场地。
　　本办法所称业主，是指物业的所有权人。
　　本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理公司接受业主的委托，对其物业、绿化、卫生、道路交通、治安和环境容貌等项目开展日常管理、维护、修缮、整治服务所收取的费用。
　　本办法所称城区，是指香洲区行政区域范围。
　　第三条 香洲区价格主管部门是本市城区物业管理服务收费的主管部门。香洲区价格主管部门应当会同香洲区物业管理主管部门加强对本市城区物业管理服务收费的监督和管理。
　　第四条 物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与业主的承受能力相适应的原则。
　　鼓励物业管理公司开展正当的价格竞争，防止价格垄断和牟取暴利行为。
　　第五条 物业管理服务收费实行市场调节价和政府指导价。
　　(一)已成立业主委员会的，物业管理服务收费的标准由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中参照《住宅小区物业分级参考标准》和政府指导价约定或由双方协商确定；仍不能确定的，由香洲区物业管理主管部门指定中介服务机构组织招标投标确定。
　　(二)物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理服务收费由物业管理公司在政府指导价标准上下20％的幅度内提出，经香洲区价格主管部门核定后，报市价格主管部门批准。
　　由于住宅小区规模小、物业管理经营成本高等特殊原因，无法执行政府指导价标准的，由香洲区物业管理主管部门指定中介服务机构组织招标投标确定；仍不能确定的，物业管理服务收费标准，由物业管理公司提出，经香洲区价格主管部门核定后，报市价格主管部门批准。
　　第六条 本市城区住宅小区物业管理服务收费政府指导价的标准(按每月每平方米房屋建筑面积计算)如下：
　　(一)多层住宅(7层及以下)。
　　一级：每平方米0.55元；
　　二级：每平方米0.45元；
　　三级：每平方米0.40元；
　　四级：每平方米0.35元。
　　(二)高层住宅(8层及以上有电梯)。
　　一级：每平方米1.20元；
　　二级：每平方米1.00元；
　　三级：每平方米0.90元；
　　四级：每平方米0.80元；
　　五级：每平方米0.70元。
　　不带电梯的高层住宅物业管理服务收费标准按多层住宅的标准执行。
　　高层住宅中不使用电梯的底层住户物业管理服务收费按高层住宅标准的80％收取，不分摊公共电梯的电费。
　　第七条 住宅小区内的办公用房的物业管理服务收费按住宅标准的200％收取，商业用房的物业管理服务收费按住宅标准的300％收取。
　　住宅小区临街商铺的物业管理服务由业主与物业管理公司商定，如业主需要住宅小区物业管理公司提供物业管理服务的，物业管理服务收费标准由业主与物业管理公司在《物业管理委托合同》中按照上款标准约定或由双方协商确定。
　　空置物业的物业管理服务收费按住宅标准的50％收取。
　　高尚住宅区、别墅区的物业管理服务收费标准依据业主的要求和物业管理服务的内容、质量和深度，按优质优价的原则确定。
　　第八条 物业管理服务收费不包含小区及楼宇内的公共水电费，公共水电费的分摊办法按国家和省有关规定执行。
　　住宅小区内的机动车停放服务收费必须经香洲区价格主管部门批准后方可收取，并作为物业管理服务费的收入。住宅小区机动车停放服务收费办法由市政府另行制定。
　　第九条 市价格主管部门可以根据市场物价的变动情况对物业管理服务收费政府指导价的标准作适当调整，报市政府批准后向社会公布。
　　第十条 根据物业管理公司的物业管理服务内容、质量、深度，物业管理服务收费可在政府指导价标准基础上浮动。
　　获得全国城市物业管理优秀示范称号的物业，物业管理服务收费可在政府指导价标准的基础上上浮不超过15％。获得全国城市物业管理优秀称号的物业，可上浮不超过10％，获得省城市物业管理优秀称号的物业，可上浮不超过5％。
　　物业管理服务水平达不到《住宅小区物业分级参考标准》的最低等级，物业管理服务收费在政府指导价最低标准基础上适当降低。
　　第十一条 香洲区物业管理主管部门会同香洲区价格主管部门根据《住宅小区物业分级参考标准》对住宅小区物业进行定级。
　　第十二条 对物业管理公司实行资质管理制度。从事物业管理的公司必须向香洲区物业管理主管部门申领《珠海市物业管理资质证书》，并在工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照后才能经营物业管理服务业务。
　　第十三条 物业管理服务收费实行许可证制度。物业管理公司必须向香洲区价格主管部门申领《广东省经营服务性收费许可证》，并按规定制作《物业管理服务收费公示牌》。
　　《广东省经营服务性收费许可证》实行年审制度。
　　第十四条 未成立业主委员会的住宅小区物业管理公司申报或调整收费的程序：
　　由物业管理公司向香洲区价格主管部门提出申请，填写《物业管理服务收费申请表》，并提交下列资料：
　　(一)《珠海市物业管理资质证书》；
　　(二)营业执照；
　　(三)小区楼宇总平面图；
　　(四)小区定级证明。
　　第十五条 物业管理公司在《物业管理委托合同》约定以外自行提供服务，未经业主委员会或者业主认可的，业主或者使用人可以不支付服务费用。
　　第十六条 物业管理公司已接受委托实施物业管理并已收取服务费的，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费用。
　　第十七条 业主不按《物业管理委托合同》或政府指导价标准交付物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积记帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。
　　第十八条 业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》期满，或者物业管理公司违反《物业管理委托合同》规定的，业主委员会可以按照合同约定解聘物业管理公司，重新聘用物业管理公司。
　　第十九条 业主与物业管理公司之间发生的物业管理服务收费纠纷，由香洲区价格主管部门和香洲区物业管理主管部门负责调解。
　　第二十条 物业管理公司违反本办法的，由香洲区价格主管部门根据法律，法规的有关规定处理。
　　第二十一条 本市城区范围以外的住宅小区物业管理服务收费可参照本办法执行。
　　第二十二条 本办法自2001年2月1日起执行。市政府过去颁发的有关物业管理收费的规定与本办法有抵触的，以本办法为准。
　　附：《住宅小区物业分级参考标准》
　　住宅小区物业分级参考标准
　　一、多层住宅：
　　一级：
　　1．小区布局合理，设计档次高、质量好，整体环境优美舒适，绿地覆盖率达到30％以上，有较大规模的园林小景，绿化物修剪整齐美观，维护管理良好。
　　2．公共配套设施完善，维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施先进，保障及时、有效。
　　3．有住户活动会所，有充足良好的各种文化娱乐、体育等社区文化活动场所和商业等生活服务设施，并能经常开展各种文体活动。
　　4．实行封闭式管理，配备先进保安设备和监控报警系统，保安人员24小时值班、巡逻，区内治安秩序良好。
　　5．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，楼内大堂洁净无灰尘，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。
　　6．管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。
　　二级：
　　1．小区内绿地覆盖率达到25％以上，园林绿化维护管理良好。
　　2．公共配套设施维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施保障有效。
　　3．有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。
　　4．保安人员24小时值班、巡逻，保护小区安全。
　　5．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。
　　三级：
　　1．小区内绿地覆盖率达到20％以上，园林绿化生长较好。
　　2．公共配套设施完好。水、电、消防设施齐全有效。
　　3．有公共社区活动场所，基本适应公共活动。
　　4．保安人员24小时值班，保持小区安全。
　　5．环境清洁卫生，公共场地保持清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。
　　四级：
　　1．小区内绿化维护正常。
　　2．公共配套设施完整。符合设计要求，能有效为小区服务。
　　3．保安人员24小时值班，保持小区安全。
　　4．环境清洁卫生，保持公共场地清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。
　　二、高层住宅(商住楼)
　　一级：
　　1．小区(或大楼)布局合理，设计档次高、质量好，用料上乘，环境优美舒适。绿地覆盖率达到30％以上，有园林小景，绿化物修剪整齐美观，维护管理良好。
　　2．公共配套设施完善，维护良好。道路平整顺畅，电梯、水、电、消防设施先进，保障有效。
　　3．有良好的住户活动会所和先进完善的各种文化娱乐，体育等社区文化活动场所，并能经常开展各种文体活动，商业等生活服务设施配套适用、方便。
　　4．实行封闭式管理，配备先进保安设备和监控报警系统。保安人员24小时值班、巡逻，区内治安秩序良好。
　　5．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，楼内大堂洁净无尘，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。
　　6．管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。
　　二级：
　　1．小区内绿地覆盖率达到25％以上，园林绿化修剪整齐美观，维护管理良好。
　　2．公共配套设施完善。道路平整顺畅，电梯、水、电、消防设施保障有效。
　　3．有良好的社区文化活动场所，并能经常开展各种文体活动。
　　4．保安人员24小时值班、巡逻，区内秩序良好。
　　5．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。
　　6．使用高档电梯。
　　7．有先进，完善的消防、供水、供电和防盗系统，维护使用良好。
　　三级：
　　1．小区内绿地覆盖率达到20％以上，园林绿化维护管理良好。
　　2．公共配套设施完善。道路子整顺畅，电梯、水、电、消防设施保障有效。
　　3．有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。
　　4．保安人员24小时值班、巡逻，保护小区安全。
　　5．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。
　　6．使用中、高档电梯。
　　7．有较完善的消防、供水、供电和防盗系统，维护使用良好。
　　四级：
　　1．有电梯，小区内绿地覆盖率达到10％以上或有盆花，园林绿化生长较好。
　　2．公共配套设施完好。电梯和供水、供电、消防设施齐全、运作正常，服务良好。
　　3．有公共社区活动场所，基本适应公共活动。
　　4．保安人员24小时值班，保持小区安全。
　　5．环境清洁卫生，公共场地保持清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。
　　五级：
　　1．小区内绿地物管理较好。
　　2．有公共活动场所。
　　3．公共配套设施完好，电梯、供水、供电、消防设施齐全、有效。
　　4．保安人员24小时值班，保持小区安全。
　　5．公共场地环境保持清洁，下水道、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。



关于国际旅行支票性质及其法律适用问题的法律分析

梅明华


旅行支票（traveler’s check）是由银行或旅行支票公司为方便旅游者在旅行期间安全携带和支付旅行费用的一种固定面额票据。
在我国的司法实践中，对国际旅行支票的性质及法律适用存在模糊，这为确定旅行支票当事人的权利义务带来了不利影响。
本文试图就旅行支票与我国票据法意义上的票据进行比较，并结合具体案例分析，说明国际旅行支票的性质及法律适用问题，以起抛砖引玉之效。
一、旅行支票的概述
（一）旅行支票的起源
旅行支票起源于18世纪末期的英国。当时，一位苏格兰银行家ROBERT HERRIS提议发行一种新的保证兑现的支票，目的是方便客户在欧洲旅行时兑换现金。他把这种支票起名为“旅行支票”，旅行支票面世后获得成功。
19世纪后期，随着国际旅游事业的迅速发展，旅行支票被确定为一项银行业务，1891年，美国运通公司（American Express Company）首先发行旅行支票。 其后，世界各大银行纷纷效仿，开始发行自己的旅行支票。由于旅行支票具有方便、安全等优点，深受旅游者的欢迎，很快成为旅游者最常用的支付凭证之一。
（二）旅行支票的优点及不足
使用旅行支票的好处：1、币种多，在很多场合可直接用来消费；2、面额较高，适合携带数量较大的金额；3、除购买契约书有明确规定外，旅行支票没有使用期限限制4、遗失时可申请挂失理赔。
缺点：1、有一定的使用成本，如在购买旅行支票时须支付万分之一左右的手续费，在持旅行支票在境外消费时，可能还要收取一定的手续费；用不完的旅行支票回国兑换时，也要扣除一部分费用；2、使用范围可能受到客观条件的限制。如在购买便宜物品时，一般都拒收高额的旅行支票；在乡村小镇的小商店等地，旅行支票也不被视同现金使用。
（三）旅行支票的种类
除了一般最常见的单人使用的旅行支票外，还有所谓的旅行支票礼券（Gift Check），该种旅行支票可作为礼物或奖金使用，其兑换及使用方式如同一般的旅行支票。
还有一种旅行支票称为“联署式旅行支票（Check for Two）”，可允许两个人分享使用同一张旅行支票。两个人在同一张旅行支票左上角签名（初签），其中任何一人可在左下角“复签”，如果该复签与左上角任一初签相符，即可接受兑现该旅行支票。
（五）旅行支票的特质
一般而言，旅行支票具有以下特点：1、旅行支票金额固定，一般有多种固定面额，便于携带使用；2、旅行支票可像钞票一样零星使用，可在不指定的地点或银行付款，汇款人和收款人同是旅行者一个人；3、旅行支票一般不规定流通期限，可长期使用；4、携带旅行支票比携带现金安全。持票人一旦丢失旅行支票，可及时挂失，并经旅行支票发行机构确认，即可得到补偿；5、客户购买旅行支票时，在支票上留有初签，使用时需有相同字迹的复签，可以有效地防止假冒。
二、旅行支票当事人法律关系分析
国际旅行支票的基本法律关系人只有两个，即旅行支票的发行人和购买人。但在许多情况下，购买人并不与发行人直接发生联系，而是通过发行人的经销商购买旅行支票，并有可能通过兑付银行兑付旅行支票。在这两种情况下，旅行支票的当事人主要有三，即旅行支票之发行人、旅行支票之经销商或者兑付人及旅行支票的购买人。关于该三方当事人之法律关系，本文试说明如下：
（一）旅行支票购买人与发行人的法律关系
旅行支票购买人与发行人双方是一种合同关系。 其权利义务关系亦是建立在合同基础上的。结合美国运通公司（American Express） 提供的格式合同，旅行支票的购买人与发行人的权利义务可以概括如下：
1、购买人的权利义务
购买人的主要权利：在世界各地约定的银行（包括发行人及其代理机构）可以随时将旅行支票兑付为现金。
购买人的主要义务：
（1）初签和复签的义务
购买人收到旅行支票后，应立即以不退色墨水笔于每张旅行支票的左上角位置以惯用书写样式签名；旅行支票下方之复签栏必须于兑现时当着收兑者之面亲笔签名。
（2）旅行支票被窃或遗失后购买人的通知义务
根据购买契约的规定，购买人必须以合理的注意义务保管每一张旅行支票。在旅行支票遗失或被窃时，购买人必须立即通知发行人及当地警方（如经要求），并提供完整、正确的细节。保存购买契约的收据，并填妥合乎发行人要求的求偿申请表格等。
（3）禁止转卖
购买人负有如下义务，即不转卖、寄销或为转卖或转用之目的或为其他类似行为而将旅行支票转让予其他人、法人或组织。
（4）协助调查义务
购买人须向发行人提供所有相关信息并协助任何所要求的对被窃或遗失事件之全面调查。
（5）同意被监听或被电话录音的义务
为确保服务品质，购买人对发行人之电话有可能会被监听或被录音，购买人同意该项监听及录音。
2、发行人的权利义务
（1）收取票面金额的款项和手续费
发行人有权向购买人收取旅行支票票面金额的款项和手续费，并在购买人兑付旅行支票前无偿占有和使用票面金额资金。
（2）确认权和调查权
发行人保留对被窃或遗失旅行支票之调查及对遵循旅行支票购买契约情况进行确认之权利，并不对任何因调查所产生之延误负任何责任。
（1）保证购买人的兑现和资金的安全
发行人应当保证购买人兑付在世界各地约定的银行可以随时兑现旅行支票，并保证购买人在严格遵循约定规则的前提下，资金安全，兑付方便。
（3）不得止付
依据购买契约之规定，在任何情况下，发行人无法止付任何旅行支票。因此，如旅行支票遗失或被窃，发行人及其代理机构可以拒绝为购买人办理止付手续，由此产生的损失由购买人自行承担。
（4）理赔义务
发行人保证在旅行支票被窃或遗失时，按照旅行支票上所载之金额，负责为购买人更换旅行支票或理赔。
（5）发行人理赔义务的例外规定
如有下列情况之一者，发行人对购买人承担的理赔义务即可免除：