试论我国不动产登记制度的建立和完善

自1998年第七届全国人民代表大会第一次会议通过的宪法修正案，正式确立了国有土地使用权有偿转让制度以来，我国的不动产事业有了飞速发展。不容忽视的是，在市场交易中存在一些混乱现象，与物权法立法的滞后，特别是不动产登记制度的不完善有很大关系。如何完善不动产物权登记制度，成为我国制定物权法要解决的重点和核心问题。
所谓不动产物权的登记是指经权利人申请国家专门机关将不动产物权变动事项记载于有关不动产物权登记簿的事实。简称不动产登记。以此为基础建立起来的不动产物权登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，为不动产物权登记制度。
一、我国不动产登记制度的现状。
1949年到1956年我国也曾建立有不动产登记制度，之后一直中断到上世纪90年代才恢复。当时登记只是作为不动产行政管理部门的一种行政管理手段，法律明确规定不动产登记不是不动产物权变动的公示手段，这种登记与民法上的不动产物权的变动没有法律上的联系。我国目前有关不动产登记的立法在一定程度上已经避免了上述偏见。但有关不动产登记的法律规定很零散，登记程序不完备，多个登记机关、多头登记，登记机关具有行政管理性，这些问题有待在物权法中予以纠正和明确。
如“担保法”第四十二条、第四十三条规定，涉及到的登记机关有：有土地管理部门、林木主管部门，工商行政管理部门、县级以上地方人民政府规定的部门及公证部门。还有其他法律法规对登记机关进行了规定。这些法律法规对登记只作出了行政效力的规定，只能满足计划经济体制下对不动产行政管理的需要。现有的制度不能保护权利人对未来物权的请求权，或者说，权利人主张未来物权请求权缺乏法律基础。作为政府部门的登记机关，对不动产登记只能以行政法为依据行使管理职能，不能按物权公示原则的要求来服务市场，保证交易秩序和安全。
二、为什么要建立不动产登记制度
建立不动产登记制度，有利于当事人及社会一般的第三人明确地知悉不动产的现实状况，有利于维护不动产交易安全，达到“静态秩序，动态安全”的法律目的。
因为物权具有绝对性和对世性，故物权的任何变动均应进行公示。交付是动产物权的公示手段，而登记是不动产物权的公示手段，登记作为不动产物权（除抵押权以外）变动过程的生效要件，尽管从表面上看是约束当事人之间的法律关系，即只有经过登记才能发生不动产物权转移的效力。其实从最终意义上说，登记作为公示手段主要是为了维护交易安全、保护善意第三人的利益。不动产登记是不动产物权本质和现实生活的客观要求。因为，不动产的本来性质就是对不动产的支配权（物权），而这种支配权必须也应当依一种公开的方式表现出来，使得人们从这种表现方式得知某不动产上物权的存在。不动产登记对第三人来说，基本的意义是权利变动让人知悉的效力，即登记的告知作用。
登记的权利正确性推定效力，是指对任何第三人来说，不管真实情况怎样，以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确。“不动产登记簿记载之物权应该与实际的不动产物权一致，动产的占有与实际之物权一致，这是正常的法律秩序的基本要求。”现实中，由于当事人的过错或者登记机关的过错，致使登记簿上记载的权利与当事人的实际权利不一致。无论是谁的过错，登记对社会一般的第三人来说都应该是正确的，这是因为，登记是国家专门机关所为，当然也最具有社会公信力。
善意保护效力，是指一旦当事人变更不动产物权时依据法律的规定进行了登记，则即使依登记方法表现出来的不动产物权事实上并不存在或有瑕疵，但对于信赖该不动产物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果。假如登记无此效力，那么善意第三人则在每次交易时都要调查标的物的权利状态，否则就要为此而承担风险。显然，这对善意第三人是不公平的。登记的公信力以登记的告知和权利的推定力为逻辑起点，以登记功能之实现--“善意取得”为其最终归宿。它以牺牲原权利人的利益为代价，以换取交易安全价值的实现。
三、如何完善我国的不动产物权登记制度
（一）制定以物权公示原则为基础的统一的不动产登记法，保证不动产交易的安全和客观公正
目前我国没有统一的不动产物权登记法，实践中有一些涉及不动产登记的部门按照不同的管理体制，对土地、房屋、林木等各项不动产，分别制定了只具部门规章意义的登记规则。这些规则不但零散，而且法律层级低效力不足。这些只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能满足不动产进入市场交易的需要，不能满足依公示原则和交易的客观公正原则对不动产交易进行保护的需要。如“担保法”、“土地管理法”、“城市房地产管理法”虽然都是由全国人民代表大会常务委员会审议并通过的，但有许多涉及不动产登记的事项规定不一致，甚至相互矛盾，以致人们无所适从。故此，一些司法解释作了一些变通规定，但只是权宜之计，不能从根本上解决不动产物权登记的法律适用问题。因此，当前应按照建立在公示原则上的物权法对现行法律中涉及不动产物权登记的规定予以统一，由国家立法部门（全国人民代表大会）制定一部统一的不动产登记法。
（二）完善不动产登记的程序，保障权利人的权利
从不动产登记的工作程序上来看，不动产登记可分为初始登记、变更登记、更正登记、涂销登记。
所谓初始登记，也称之为总登记。它是指不动产的所有权人依法在规定的时间内对其权利进行的第一次登记。初始登记的原因一般既可能是因为新的不动产登记法付诸实施之时需要对全部的不动产所有权进行登记，也有可能是对新产生的不动产如新建设成的建筑物的所有权或新出现的土地使用权的登记。因为是第一次登记，其权利对以后的不动产物权变动具有原始根据的意义，所以未来的不动产登记法应对该登记规定特别的申请程序和申请条件。
所谓变更登记，包括不动产物权转让登记和在不涉及其他人的情况下权利主体对自己的权利内容的变更，如国有土地使用权的权利人变更土地使用目的、或者扩大与缩小原来的权利范围的登记等。这在我国目前的不动产登记规则已经建立的制度。
所谓更正登记，即不动产物权人或者登记机关发现登记的错误而进行的予以更正的登记。当登记机关或权利人和利害关系人发现错误登记时，可以由登记机关以公示催告的方式更正，也可以由权利人或者利害关系人申请。更正登记是为了消除登记权利与真正权利不一致的状态，故凡建立不动产登记制度的国家，其法律中必然建立有更正登记制度。所谓涂销登记指的是对灭失的不动产物权所进行的登记。包括权利人抛弃其不动产物权的登记，和不动产的自然灭失等。
作为更正登记的前置程序异议登记的预告登记制度，许多国家和地区的民法中对此制度均有规定，而我国对该制度尚没有相关规定。所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对现时登记的权利的异议的登记，该登记的直接法律效力是使得申请人具有中止现时登记的权利人按照登记权利的内容行使权利的抗辩权利。预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也就是说权利人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。在附条件或者附期限的不动产物权转让中，在债的合同缔结后，因当事人约定的条件未成就，权利取得人不可能在不动产登记簿中登记为该物权的权利人；此时虽然原权利持有人已经承担了债法上的出让物权的义务，但该物权和取得人除其债法上请求权外，并无排斥第三人的权利。这种情况对取得人不利显而易见的。为保全此债法上的请求权，未来的不动产登记法应规定可以将该请求权及其顺位在不动产登记簿上进行预告登记。在预告登记之后，如所涉及的不动产发生被强制执行或者被纳入破产财产后，或者被设置抵押（这种情况是经常的）后，则这些妨害了被保全的请求权的行为不能生效。预告登记生效后，债权人能够进行不动产登记的，或者该债权消灭的，应在一定的期限申请登记。否则，对该登记可以由利害关系人申请涂销，或者由登记机关依职权予以涂销。
（三）建立以土地登记为基础的不动产登记，统一登记机关。
在当前市场经济条件下，针对我国的多个登记机关、多头登记的现状，有必要统一不动产物权登记机关。对于由哪个部门作为不动产物权的登记机关，当前理论界和实务界存在几种不同意见。有学者认为由县级人民法院作为登记机关；有学者认为应该在政府中设立专门负责不动产物权登记的行政机关；还有学者认为应该设立一个中立的事业性组织负责登记。
而事实上不动产物权的核心是土地物权，非直接针对土地的不动产物权也必然是以土地物权（主要指土地使用权）为基础。我国当前土地管理部门从上到下分别是国土资源部、国土资源厅以及县市的国土资源局。此外，大部分县在乡镇设有土管所。该系统的登记可以辐射到中国城乡全部土地，在范围上可以满足物权公示的要求。我国目前国土资源部门实行的登记，主要目的在于行政监督和管理，而不是服务于市场交易的秩序和安全。我国正在进行的政府机构改革正在使一个管理型政府向服务型政府转变。如果政府职能不转变，即使由其他形式上独立的机关来履行登记也难以达到目的。因此要达到避免公权力侵犯私权利的目的，在物权法上是难以实现的。在现有行政体制下，既要维护交易秩序，又要防止公权力对私权利的侵犯，关键不在于使不动产物权登记机关脱离行政机关，而在于转变行政机关的职能。由此可以得出这样的结论，国土资源部门作为统一登记机关有两点好处：一是充分利用了国家的现有资源，在原有的土地登记制度上作改进，扩展为不动产物权登记制度；二是避免行政机关基于行政管理的需要不正当的干预登记机关，使得登记机关的设置目的不能实现。
我国当前正在进行的司法改革，其核心是司法独立，其主要内容之一就是法院要独立于行政机关。如果由法院作为登记机关，会使得法院与行政机关产生种种关系，由此必然会阻碍司法改革的进程。因此，在我国法院不适合作为不动产物权登记机关。
我国事业单位的现行体制本身存在问题，“政事不分，一部分事业单位承担着政府行政的职能”，再加上行政机关本着管理的需要，难以保证事业单位的真正独立。设立独立的事业单位作为登记机关，也行不通。
由国土资源部门作为不动产物权的登记机关，充分利用了我国现有的行政资源，并通过扩大登记范围，统一了不动产物权的登记机关。
四、结语。
不动产登记机关应该统一，应由国土资源部门作为登记机关。且这仅适用统一的登记法律，实行统一的登记程序，赋予登记统一的法律效力。保障不动产物权权利人的财产权利，推动不动产物权事业的健康发展。


立案庭：徐莉
二OO四年七月二十三日



海南省海口市人大常委会


海口市出租汽车定线汽车客运管理条例

(1996年6月19日海口市第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过　1996年8月23日海南省第一届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准　根据2000年3月24日海南省第二届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准的《海口市人民代表大会常务委员会关于修改<海口市出租汽车定线汽车客运管理条例>的决定》第一次修正　根据2004年11月26日海南省第三届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准的《海口市人民代表大会常务委员会关于修改<海口市出租汽车定线汽车客运管理条例>的决定》第二次修正）

第一章 总 则

第一条 为加强本市出租汽车、定线汽车的客运管理，保障经营者、司机乘务人员、乘客合法权益，促进出租汽车、定线汽车客运行业健康发展，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 在本市行政区域内从事出租汽车、定线汽车(不含城市公共汽车)客运经营的单位和个人必须遵守本条例。
第三条 市人民政府交通行政管理部门是本市出租汽车、定线汽车客运行业的主管机关。
市交通行政管理部门可以委托其所属的道路运输管理机构行使部分管理职权。
市城建、公安、税务、工商、物价、计量、环保等有关部门在各自的职权范围内对出租汽车、定线汽车客运的有关事项依法管理。
第四条 出租汽车、定线汽车客运行业发展应当纳入本市城市发展规划，实行总量控制。
出租汽车、定线汽车营运号牌实行公开拍卖、有偿使用制度。具体办法由市人民政府制定。
第五条 本市出租汽车经营者应当按照经营许可证核定的经营范围从事客运活动。
不属于本市经营许可证核定经营范围的出租汽车经营者，不得超出经营范围从事起点和讫点均在本市行政区域内的客运活动。
第六条 出租汽车、定线汽车客运业务经营单位和个人(以下简称经营者)及司机乘务人员(以下简称司乘人员)必须依法经营，文明服务，自觉接受市交通行政管理部门的管理和群众的监督。
第七条 公民有权对经营者、司乘人员以及市交通行政管理部门及其工作人员的违法违纪行为进行举报、投诉。

第二章 主管部门的职责

　　第八条 市交通行政管理部门履行下列职责：
(一)制订本市出租汽车、定线汽车客运行业发展规划和年度管理计划，报市人民政府批准后组织实施；
(二)负责年度营运车辆的投放，车种车型的调整，线路的设置和站点的建设；
(三)组织和管理出租汽车、定线汽车客运经营单位的管理人员和司乘人员的培训工作，核发有关营运证件和服务资格证件；
(四)负责拟订或者调整出租汽车、定线汽车客运收费标准和收费办法，并经市价格管理部门核准；
(五)受税务部门委托，印制、发放和管理客运车票；
(六)检查经营者、司乘人员、乘客执行本条例的情况，受理对违反本条例行为的投诉，并依法处理；
(七)对经营者的经营活动进行指导、协调，组织开展文明服务活动，为经营者提供服务；
(八)指导本市出租汽车行业社会团体的工作。
第九条 市交通行政管理部门在不影响行车安全和交通畅通的前提下，可以在城市道路上或者站点、机场、港口等旅客集散点进行运政检查。
市交通行政管理部门对出租汽车、定线汽车进行运政检查时，应当着道路运政制服，佩戴统一标志，出示省交通运输行政管理部门核发的证件。
对违反前款规定的检查，经营者、司乘人员有权拒绝。

第三章 经营者的管理

第十条 经营单位应当具备下列条件：
(一)有合法有效的经营证照；
(二)有固定的办公地点和符合规定的停车场地；
(三)有与经营规模相适应的管理人员；
(四)设置相应的办事机构，建立健全内部管理制度；
(五)经营出租汽车客运业务的，应当配备必要的通讯设施，并实行昼夜值班制度，确保通讯畅通。
第十一条 经营单位不具备本条例第十条规定经营条件的，应当选择具备经营条件的经营单位委托管理。
个体客运经营户应当自行选择具备经营条件的经营单位委托管理。
实行委托管理的，其产权以及债权、债务关系不变。
委托管理应当报市交通行政管理部门备案。
受托管理单位可以按核准的收费标准，向委托人收取管理服务费。
委托管理的具体办法，由市人民政府制定。
第十二条 申请经营出租汽车、定线汽车客运业务的，经工商行政管理部门核准登记后，应当办理下列营运手续，方可经营：
(一)申请人向市交通行政管理部门提出经营出租汽车、定线汽车客运业务的书面申请；
(二)申请人应当参加出租汽车、定线汽车营运号牌的拍卖活动，经竞买取得营运号牌后，在90天内办妥有关购车事项；
(三)申请人持营业执照和有关文件、资料，到公安、税务部门办理车辆入户和税务登记手续；
(四)申请人在办妥车辆入户手续后，应当到市交通行政管理部门办理道路运输证。
各有关部门应当依照有关规定批准或者核发有关证件，不批准或者不核发的，应当说明理由。
第十三条 经营者需变更登记事项的，应当向原登记、批准机关办理变更登记手续。
经营者需歇业的，应当向市交通行政管理部门和工商、税务部门申报，缴销有关证照，结清应当缴纳的税费。
第十四条 经营者应当依照有关规定缴纳各种税费，依时上报有关统计资料。
经营者不得伪造、涂改、转让、出卖、出租、出借车辆营运证。
第十五条 经营者应当对车辆承包者和聘用的司乘人员进行资格审查，并与其签订合同，建立车辆承包者和司乘人员档案。
经营者应当对从业人员进行政策法规、职业道德和文明服务教育，加强对从业人员的管理。
经营者应当对所属车辆的技术状况进行检查，建立健全安全营运制度。
第十六条 政府因抢险救灾或者执行紧急公务，依法使用出租汽车、定线汽车时，经营者和司乘人员不得拒绝。
使用出租汽车、定线汽车应当按规定支付车费，造成损失的，应当依法赔偿。
第十七条 经营者的合法权益受法律保护。
经营者有权拒绝违反国家和省有关规定的摊派和收费，有权拒绝有关部门强行安置的人员、推销的商品或者指定的服务。

第四章 车辆的管理

第十八条 出租汽车、定线汽车必须符合国家规定的车辆技术等级标准和车容标准。出租汽车应当安装出租标志灯和经计量部门认可的里程计价表。
里程计价表失去准确性或者损坏不能正常使用的，应当修理或者更换。
定线汽车应当在车身两侧喷写行驶的路线及途经的站点，在车内明显位置放置营运线路牌。
第十九条 出租汽车、定线汽车在营运期间，应当维修保养，依照国家和本省规定接受车辆技术状况等级的鉴定。出租汽车、定线汽车报废的标准依照国家有关规定执行。
第二十条 出租汽车、定线汽车有下列情形之一的，不得投入营运：
(一)未按规定进行车辆技术状况等级鉴定的；
(二)经车辆技术状况等级鉴定不合格的；
(三)发生机械故障不能正常运行，或者有其他事故隐患的；
(四)车内外设施破损、脏污不宜乘坐的；
(五)车号牌或者车外喷写的字样模糊，不易辨认的；
(六)出租汽车里程计价表或者无线通讯设施损坏的；
(七)国家和本省规定不得营运的其他情形。

第五章 线路与站点的管理

第二十一条 市交通行政管理部门会同有关部门合理设置定线汽车营运线路、上下客站点和出租汽车营运站点、可停靠路段。
第二十二条 出租汽车应当在规定的站点或者可停靠的路段上、下客，上、下客应当停靠道路边沿和不得妨碍交通。
定线汽车必须按核准的线路营运，按规定的班次、时间发车，在站点上、下客。
第二十三条 市交通行政管理部门负责各站点的管理，维护营运秩序。

第六章 司乘人员与乘客

第二十四条 申请驾驶出租汽车、定线汽车的，应当具备下列条件：
(一)持有效的汽车驾驶证，并有实际驾驶汽车一年以上或者安全行车2万公里以上的工作经历；
(二)具有本市户籍，非本市户籍的人员必须持有本市公安机关核发的暂住证；
(三)年满18周岁以上60周岁以下，身体健康。
具备前款规定条件的人员，必须经过培训，考试合格，取得服务资格证，方可上岗营运。
定线汽车的乘务人员必须经培训合格，取得服务资格证，方可上岗服务。
司乘人员不得伪造、涂改、转让、出卖、出租、出借服务资格证。
第二十五条 司乘人员必须遵守出租汽车、定线汽车客运服务规范，文明服务。
第二十六条 司乘人员不得拒绝载客，但有下列情形之一的除外：
(一)乘客酗酒或者患精神病而无他人陪伴的；
(二)乘客要求进入非机动车道行驶的；
(三)乘客要求超载的；
(四)乘客携带易燃、易爆、有毒等危险物品的；
(五)乘客不愿按规定的计费办法和标准支付车费的；
(六)乘客要求在禁止停靠的路段乘车的。
第二十七条 司乘人员不得有下列行为：
(一)强迫乘客乘车；
(二)无理驱赶乘客下车；
(三)故意绕道行驶；
(四)欺诈、勒索乘客财物；
(五)超标准收费或者擅自设立收费项目；
(六)法律、法规禁止的其他行为。
第二十八条 司乘人员应当按规定的收费办法和标准计收车费，使用市交通行政管理部门统一制发的车票。
乘客乘车必须依照规定支付车费，但有权拒绝支付超收、多收的费用。
第二十九条 司乘人员每日发车前、收车后，应当对车辆安全技术性能和服务设施进行检查，保持车容整洁，确保车况符合规定的标准和行车安全。
第三十条 出租汽车、定线汽车在营运中，司乘人员和乘客不得在车内吸烟，不得向车外抛撒物品。
第三十一条 禁止任何人利用出租汽车、定线汽车进行违法犯罪活动。对违法犯罪行为，司乘人员有权制止、举报，并协助有关部门查处。

第七章 法律责任

第三十二条 有下列行为之一的，由市交通行政管理部门给予处罚：
(一)未按规定办理营运手续或者不属于本市经营许可证核定经营范围的出租汽车违反本条例第五条规定在本市擅自营运的，责令其停止营运，没收违法所得，并处1000元的罚款，拒不接受处罚的，中止车辆运行；
(二)伪造、涂改、转让、出卖、出租车辆营运证或者服务资格证的，没收违法所得，收缴或者吊销车辆营运证、服务资格证，并处1000元的罚款；
(三)车辆转让未办理营运转让手续而营运的，责令其补办手续，并处300元的罚款；
(四)歇业不按规定申报的，处300元的罚款，并收缴其营运证件。
第三十三条 有下列情形之一的，由市交通行政管理部门责令经营者改正，并给予处罚：
(一)出租汽车未安装里程计价表或者里程计价表损坏而营运的，处2000元的罚款；
(二)出租汽车未安装无线通讯设施或者设施损坏而营运的，处500元的罚款；
(三)出租汽车、定线汽车未按规定接受技术状况等级鉴定，或者经鉴定不合格而营运的，处1000元的罚款；
(四)车内外设施严重破损、脏污而营运的，处500元的罚款；
(五)未按规定喷写经营单位全称、行驶路线和途经站点，或者喷漆脱落不补喷以及未张贴投诉电话号码、运价表而营运的，处100元的罚款。
第三十四条 出租汽车、定线汽车达到国家有关汽车报废标准而仍继续营运的，由市交通行政管理部门依法收回车辆营运号牌、车辆营运证，并处5000元的罚款。
第三十五条 司乘人员有下列行为之一的，由市交通行政管理部门责令改正，并给予处罚：
(一)无服务资格证营运的，责令其停止营运，补办手续，并处500元的罚款；
(二)超标准收费或者故意绕道行驶多收费的，责令其将超收、多收部分车费双倍返还乘客，并处1000元的罚款；
(三)不启用里程计价表营运的，处2000元的罚款；
(四)在里程计价表内预先蓄存里程或者蓄存时间多收费的，处2000元的罚款；
(五)无理拒载、强迫乘客乘车或者驱赶乘客下车的，处1000元的罚款；
(六)拒绝或者妨碍依法检查的，处300元的罚款；
(七)捡到乘客遗失物品不交还乘客，又不上缴有关部门处理的，责令归还；
(八)定线汽车不按核准线路营运的，处1000元的罚款；
(九)出租汽车、定线汽车不按规定的站点、可停靠的路段停靠和上、下客的，处100元的罚款；
(十)不随车携带道路运输证、服务资格证或者利用物品遮盖里程计价表所显示的车费数额的，给予警告，并处100元的罚款；
(十一)在车内吸烟或者向车外抛撒物品的，处50元的罚款。
第三十六条 司乘人员有下列情形之一的，由市交通行政管理部门吊销其服务资格证，3年内不得在本市从事客运汽车驾驶业务或者定线客运乘务工作：
(一)1年内受处罚累计4次的；
(二)利用出租汽车、定线汽车进行违法犯罪活动的；
(三)殴打乘客或者盗窃、勒索乘客财物的。
违反前款第(二)、(三)项规定，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十七条 乘客有下列行为之一的，由市交通行政管理部门给予处罚：
(一)不按规定支付车费的，责令其支付车费，并处应付车费2倍的罚款；
(二)在车内吸烟或者向车外抛撒物品的，处50元的罚款。
乘客侵犯司乘人员人身权利，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十八条 市交通行政管理部门的工作人员滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿、打击报复举报人的，由所在单位给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条 作出罚款决定的行政机关应当与收缴罚款的机构分离。
当事人应当自收到行政处罚决定书之日起15日内，到指定的银行缴纳罚款。
第四十条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。

第八章 附 则

　　第四十一条 本条例具体应用的问题由市人民政府负责解释。
第四十二条 本条例自公布之日起施行。1992年9月10日海口市人民政府发布的《海口市客运出租汽车管理规定》同时废止。